ТОРГОВЫЙ ДОМ НЕДВИЖИМОСТИПРОДАЖА КВАРТИР В г.ВЛАДИМИР

<<<перейти на ГЛАВНУЮ

Рынок ипотеки активно развивается: программ и компаний, их предлагающих, становится все больше. Увлекшись выбором, можно забыть о тех нюансах, которые подразумевает процесс приобретения жилья на кредитные средства.

1. Перепланировка: за и против
Существует два вида ипотечного кредитования: под залог имеющегося жилья и под залог приобретаемого.
В случае невыполнения заемщиком своих обязательств по договору банк, чтобы получить удовлетворение своих требований по уплате долга и процентов, вынужден выставить заложенную недвижимость на продажу. Во избежание непредвиденных потерь уважающие себя финансовые предприятия не рассматривают жилые помещения с несогласованными перепланировками в качестве объекта залога.
Чтобы перепланировки стали законными, должны быть оформлены следующие документы: проект; новый технический паспорт; заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения; новое свидетельство о праве собственности с указанием новых параметров объекта, если они менялись.
В отношении незначительных изменений в квартире, таких как демонтаж встроенных шкафов, не повлекший изменения жилой или общей площади, объединение санузла с ванной, установка ванного корыта в туалете или кухне и т. д., банки, как правило, занимают лояльную позицию.
Согласованию и регистрации не подлежат серьезные перепланировки: изменение наружных границ объекта, общей или жилой площади жилья, размещения туалета, ванной или кухни над комнатами и т. д.

2. Cделки с участием несовершеннолетних
При получении ипотечного кредита под залог как имеющегося, так и приобретаемого жилья, сособственником которого является несовершеннолетний ребенок, заемщикам-родителям необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Практика показывает, что получить его бывает очень непросто.
Позиция органов опеки и попечительства неоднозначна: часть из них реально оценивает и все риски, связанные с обременением квартиры, другая придерживается лозунга «нет ипотеке с участием несовершеннолетних». При этом последние не учитывают, что для основной массы людей ипотека – единственный способ улучшить жилищные условия семьи и, соответственно, детей.
В силу действующего законодательства ответственность за несовершеннолетних и за их имущественное благополучие несут родители. Отказ в выдаче документов, разрешающих сделку с участием ребенка, почти всегда бывает юридически не аргументирован и тем более неправомерен, чем меньшую по сравнению с собственными средствами сумму заемщик берет в кредит.
Родителям, решившимся на ипотеку, необходимо представить в органы опеки и попечительства как можно более полный пакет документов по сделке, постараться попасть на комиссию или, по крайней мере, на прием к начальнику структуры. На случай неплатежеспособности и выставления квартиры на торги нужно представить письменные обязательства, гарантирующие приобретение на имя несовершеннолетнего на оставшиеся от продажи залога средства хотя бы комнаты в коммунальной квартире.
Органу опеки следует разъяснить все нюансы, связанные со сделкой, акцентировать внимание на сумме кредитных средств, на более комфортных условиях проживания детей в новой квартире и т. д. Только совокупность документов и мотиваций может дать желаемый результат.
Если же компромисса достичь все-таки не удастся, неблагоприятное решение можно обжаловать в суде.

3. Когда квартира еще строится
На первичном рынке недвижимости существуют риски – вероятность недостроя, банкротства застройщика и т. д., – о которых банки хорошо осведомлены, поэтому ипотечные кредиты выдают на покупку не каждой строящейся квартиры.
Первостепенное значение финансисты придают наличию разрешения на строительство. Эта информация открыта, ее можно посмотреть в любой правовой программе, поэтому потенциальный заемщик может заранее с ней ознакомиться. Вторым фактором, который влияет на вынесение решения, является степень готовности строящегося дома. Чем выше поднимаются стены, тем больше вероятность, что ипотека состоится. Свою роль играют и репутация застройщика, размер его уставного капитала, открытость компании, количество возведенных объектов, в которых дольщики уже оформили право собственности.
Когда принято положительное решение о выдаче ипотечного кредита, нужно внимательно отнестись к виду поручительства, которое требует банк.
Иногда кредитные организации настаивают на поручительстве двух физических лиц. Если заемщик нарушит условия договора и перестанет вносить ежемесячные платежи, банк будет взыскивать задолженность с поручителей. Если же финансисты требуют поручительство самого застройщика, то в случае невыполнения условий договора отвечать за это будет именно застройщик, которому, в свою очередь, придется самостоятельно разбираться с дольщиком. Ну, а если застройщик обанкротится и не достроит дом, то ипотечному заемщику все равно придется выплачивать кредит.

4. Риски во время ипотечной сделки
Особенность ипотечной сделки в том, что акт купли-продажи квартиры, оформление залога и выдача кредита происходят одномоментно. Как правило, на каждую сделку в банке отводится примерно два часа, за которые нужно успеть оформить все необходимые документы. Во время этой процедуры заемщик чаще всего находится в состоянии стресса, поскольку происходит операция с крупными денежными средствами и с недвижимостью. В этом одна из причин конфликтов между сторонами, иногда вплоть до разрыва отношений.
Чтобы этого не произошло, перед сделкой необходимо заранее ознакомиться с документами, которые заемщику передает кредитный эксперт. Вопросы, возникающие после прочтения документов, тоже нужно задать ему же заранее. Иначе во время сделки может начаться спор. Чаще всего недовольство у заемщиков появляется по поводу договора страхования. Присутствующий на сделке хозяин квартиры, увидев, что между банком и заемщиком возник конфликт, может испугаться и отказаться от ее продажи. Такие случаи были зафиксированы.
Когда сделка представляет собой цепочку, вступать в спор с кредитным экспертом особенно рискованно: если из-за волнения хотя бы одно звено передумает, рухнет вся конструкция. Общая практика в Петербурге такова, что недвижимость не особенно охотно продается покупателям с кредитными деньгами, поэтому если во время сделки между заемщиком и финансистом возникнет недопонимание, велика вероятность, что в реализации квартиры будет отказано.

5. Удостоверение сделки
Законодательство позволяет заверить ипотечную сделку в простой письменной форме, минуя нотариуса. Этот факт вызывает разную реакцию. Риэлтеры привыкли нотариально удостоверять сделки с недвижимостью, поэтому иногда могут рекомендовать или даже требовать от ипотечных заемщиков зарегистрировать документы. А ведь услуги нотариуса недешевы. Юридически факт признания наступает только после регистрации сделки в федеральной регистрационной службе. Для этого вовсе не обязательно иметь нотариальное удостоверение документов, достаточно простой письменной формы.
Ремарка: Наиболее благоприятен для ипотечных сделок период стагнации цен на рынке. В этот момент заемщик может спокойно выбрать себе квартиру. Во время активного роста цен есть риск, что взятого сегодня кредита завтра уже может не хватить на покупку квартиры.

mosr.ru
Об авторе

Виталий Викторович

--------------------------------------------------------------------------------

На Главную