Что лучше и выгоднее - дарение, купля-продажа или завещание?

Давайте разберёмся с каждым из этих вариантов.
Дарение. Тот, кто дарит свою квартиру или её долю, не обязан спрашивать на это разрешение у кого-либо и может остаться проживать в ней. Но квартира (доля) уже будет являться личным имуществом одариваемого. И ему уже не придётся делиться этим имуществом с родственниками и членами своей семьи и получать у них согласие на отчуждение этого имущества. Затраты при оформлении договора дарения в простой письменной форме связаны только с регистрацией. Если эта сделка проводится между близкими родственниками, то она освобождается от налогов или они минимальны (другое дело – если стороны не родственники).

Наследование. В отличие от дарения, квартира, передаваемая по наследству (в том числе, путем оформления завещания), становится собственностью наследника только спустя полгода после смерти завещателя. Правда, вступить в наследство получатель наследства может и сразу, если представит нотариусу документальные подтверждения, что, кроме него нет других наследников. Кстати, бывают случаи, когда завещание может быть оспорено, в том числе и после того, как получатель завещания вступит в наследство. Это возможно тогда, когда завещатель - недееспособный или частично недееспособный человек (такие нюансы возможны при заключении любых сделок). Учтите, что владелец квартиры может оформить и несколько завещаний на разных людей. В этом случае юридическую силу будет иметь только одно завещание - последнее. Поведение же завещателя в этом случае объясняется желанием получить максимальную выгоду. Ведь завещание может оформляться не только на родственников (близких и дальних).

Купля-продажа. При оформлении сделки купли-продажи в простой письменной форме расходы такие же, как при дарении, но правовые последствия несколько иные. Так, если продавец приобрёл квартиру в период, когда он находился в браке, то требуется согласие супруга и эта квартира в случае возникновения судебного спора может рассматриваться как делимое имущество. В свою очередь, если покупатель состоит в браке, он также должен получать согласие у супруга на покупку. Приобретаемая квартира в этом случае становится совместной собственностью супругов со всеми вытекающими из этого последствиями. И продавец, и покупатель при совершении сделки купли-продажи должны учитывать не только расходы на её проведение, но и существующие особенности взимания налогов и предоставления льгот.

Как осуществить передачу денег от покупателя продавцу так, чтобы никто из них не поддвергался риску?

Покупатели хотели бы "расстаться" со своими деньгами только по завершении государственной регистрации сделки и перехода права на недвижимое имущество к её новому собственнику. Ведь только с этого момента они становятся законными хозяевами. Продавцы занимают диаметрально противоположную позицию, предпочитая получить деньги ещё до подписания договора. А вдруг покупатель окажется несостоятельным или расплатится "нехорошими" деньгами?!!

От такого способа расчета, как перевод денег со счета на счет отказываются и продавцы и покупатели. Тут и недоверие банкам и нежелание "высвечивать" реальную стоимость сделки и желание продавцов получить американские доллары или европейскую валюту.
Так как же здесь отыскать компромисс интересов и поступить так, чтобы ни одна из сторон не была обманута? Как видно, без третьей стороны тут не обойтись. Такой стороной выступает банк, который гарантирует сохранность денег в ячейке своего депозитария, своевременную их передачу и, разумеется, конфиденциальность. Очень важным является тот момент, что содержимое ячейки никоим образом не является собственностью банка, даже в случае его банкротства.

Накануне подписания договора в заранее назначенное время стороны встречаются в стенах банковского учреждения, где происходит закладка денег в депозитарную ячейку с условиями допуска к ней продавца после завершения сделки или покупателя (в том случае, если сделка по какой-либо причине не состоялась).
Для продавца жилья это самый ответственный момент. Перед самой закладкой необходимо будет подписать соглашение о доступе к ячейке. В этом соглашении очень важно правильно указать условия и сроки доступа. Обычно ячейка арендуется на один месяц. Привязка по срокам доступа делается с учётом сроков регистрации (обычно две недели), плюс 7 – 10 дней для страховки на тот случай, если регистрацию приостановят для внесения исправлений и устранения ошибок в документах. Поэтому обычно указывают срок доступа продавца в депозитарий 26-27 дней, а в оставшиеся дни (если сделка не состоится) доступ в депозитарий имеет покупатель. В условиях доступа к ячейке указывается только зарегистрированный договор купли-продажи на имя нового собственника – если речь идёт о продаже юридически свободной квартиры.

В более сложных сделках могут быть указаны и другие условия. Для продавца важно, чтобы в условиях доступа указывались только те документы, которые он можете получить самостоятельно и вне зависимости от прихоти покупателя. Если сделка «альтернативная», т.е. предусматривает одновременно с продажей вашего жилья и покупку нового, то в этом случае ваш покупатель заложит деньги не на вас, а на того, кто продаёт вам «альтернативу». Он, собственно, и будет проверять деньги, как их конечный получатель, а в условиях доступа будут фигурировать не один, а два договора. Иногда приходится арендовать не одну, а две и более ячеек – для расчётов по доплатам или для гарантированного выполнения определённых условий (снятие с регистрации, например).
Все сроки, условия аренды и допуска прописываются в банковском договоре аренды и дополнительном соглашении к нему.

Другие способы передачи денег за продаваемое жильё можно отнести к "экзотике", т.к. только описанная схема даёт продавцу возможность лично проверить буквально каждую денежную купюру и уверенность, что как только квартира перейдёт в собственность покупателя, он получит именно эти деньги. Покупатель в свою очередь страхуется от того, что у него могут забрать деньги так и не передав в его собственность квартиру.
Как только деньги будут пересчитаны, проверены и помещены в ячейку, замки блокируются, и наступает режим допуска в депозитарий, предусмотренный дополнительным соглашением к договору аренды банковской ячейки. Покупатель и продавец договариваются - у кого будет храниться ключ. Обычно он остаётся у покупателя, т.к. сделка ещё не прошла и до момента регистрации деньги фактически принадлежат ему.

Как заключить договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме (без нотариуса)?

Вариант договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме:

Договор купли-продажи квартиры
Российская Федерация, город МОСКВА,
одиннадцатого июля две тысячи пятого года

Мы, ___________________________________________, ________________________________ г.р.,
паспорт ____________, выдан ОВД ______________________________года, проживающая по адресу: ____________________________________, именуемая в дальнейшем “ПРОДАВЕЦ”, с одной стороны, и
_______________________________________________, ________________________________ г.р.,
паспорт ____________, выдан __________________________________ года, проживающая по адресу: ____________________________________, именуемая в дальнейшем “ПОКУПАТЕЛЬ”, с другой стороны,
действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Продавец продаёт, а Покупатель - покупает и оплачивает в соответствии с условиями настоящего Договора квартиру, находящуюся по адресу:_________________________________________________

2. Указанная квартира принадлежит Продавцу ____________ФИО___________на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от _______________________, зарегистрированного ___________________________________________________________________ за №________________; право собственности зарегистрировано ____________________________________________________в ЕГРП за №____________________________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права ________________, выданным___________________г.

3. Указанная квартира состоит из ________ жилой комнаты, имеет общую площадь – ____ кв.м, в том числе без учёта лоджий, балконов, прочих летних помещений – _______ кв.м, жилую – ___ кв.м.

4. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора указанная квартира не отчуждена, не заложена, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, правами третьих лиц и иными обязательствами не обременена, лиц, временно отсутствующих, но сохраняющих право пользования квартирой, не имеется, долгов по налогам и другим платежам не имеется, скрытых дефектов нет. В квартире имеется абонентный телефонный номер, который Продавец обязуется не переводить по другому адресу и не препятствовать его переводу на имя Покупателя.

5. Стороны заявляют, что они действуют сознательно, добровольно, не вынужденно, на обоюдовыгодных, не кабальных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, не страдают заболеваниями, в том числе психическими, лишающими их возможности понимать значение своих действий и руководить ими.

6. Сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора. По соглашению сторон цена указанной квартиры определяется в сумму 971520 (Девятьсот семьдесят одна тысяча пятьсот двадцать) рублей 00 коп., что эквивалентно 32000 (Тридцати двум тысячам) долларов США по курсу ЦБ РФ на 11 июля 2005 года (т.е. на момент подписания настоящего Договора), каковую Покупатель обязуется уплатить полностью Продавцу после государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы в день получения зарегистрированных документов.

7. Согласно ст. 461 ГК РФ в случае признания судом настоящего Договора недействительным и изъятия указанной квартиры у Покупателя по основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора, Продавец обязуется возместить Покупателю понесённые им убытки, включая стоимость квартиры и выплатить штраф в размере, кратном 0,3 (Ноль целых и три десятых) стоимости квартиры (п. 6 настоящего Договора), если не докажет, что Покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

8. В соответствии со ст. 558 ГК РФ стороны указывают, что в вышеуказанной квартире зарегистрирована и проживает _______________________, которая обязуется в двухнедельный срок с момента государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности сняться с регистрационного учёта. Продавец обязуется в трёхдневный срок с момента государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности освободить вышеуказанную квартиру и передать её Покупателю свободной от прав третьих лиц в исправном и пригодном для проживания состоянии по подписываемому сторонами передаточному акту.

9. Покупатель осмотрел квартиру и замечаний по её техническому состоянию не имеет. Стороны обязуются незамедлительно после подписания настоящего Договора представить его для государственной регистрации и регистрации перехода права собственности.

10. Стороны подтверждают, что им понятны смысл и содержание сделки, её последствия, ответственность, права и обязанности, а также содержание статей ГК РФ: 161 – “Сделки, совершаемые в простой письменной форме”, 164 – “Государственная регистрация сделок”, 166-181 – о недействительности сделок, 288 – “Собственность на жилое помещение”, 292 – “Права членов семьи собственников жилого помещения”, 450 – “Основания изменения и расторжения договора”, 460 – “Обязанность Продавца передать товар свободным от прав третьих лиц”, 549 – “Договор купли-продажи недвижимости”, 551 – “Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость”, 556 – “Передача недвижимости”, 557 – “Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества”, 558 – “Особенности продажи жилых помещений”. Требования статей 34, 35 Семейного кодекса и статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации известны и соблюдены.

11. В соответствии со ст. 551 части второй ГК РФ, гр.________________________ приобретает право собственности на вышеуказанную квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности, после чего принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, возмещению расходов соразмерно занимаемой площади по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома, его инженерного оборудования и придомовой территории.
12. Расходы по заключению договора оплачивает Покупатель.

13. Настоящий договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении его предмета, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

14. В соответствии со ст. 433 ГК РФ настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

15. Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах, по одному - для Покупателя, Продавца и Главного управления Федеральной регистрационной службы.

___________________________________________________подпись продавца________________

___________________________________________________подпись покупателя________________

Следующие вопросы...

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Как продать общее жилье, если нет согласия у владельцев?

Выгодно ли сейчас покупать новостройку?

Если у Вас возникли вопросы...

Напишите нам