СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ

Современные тенденции рынка аренды

Эксперты считают, что в ближайшее время стоимость аренды будет снижаться, да и в более отдаленной перспективе съемные квартиры не станут дороже, чем сейчас. Не уступают своих позиций лишь самые дешевые предложения — они по-прежнему востребованы. И в поисках таких вариантов нужна известная сноровка…

Аренда дешевеет

Спрос на аренду квартир продолжает снижаться. Из столицы уезжают иногородние и иностранные граждане, потерявшие возможность оплачивать съемное жилье; молодые семьи переселяются к родителям; студенты и молодежь снимают одну квартиру на нескольких человек. С другой стороны, армию арендаторов пополнили те, кто вынужден отложить покупку недвижимости.

На общую тенденцию снижения спроса накладывается сезонный фактор: ближе к лету на рынке аренды происходит спад, а в этом году сезонность проявилась раньше, чем обычно. Исполнительный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья» Андрей Банников сообщает, что на одного арендатора приходится в среднем пять квартир. Руководитель направления аренды МИАН Сергей Орлов констатирует, что спрос на найм квартир по итогам апреля снизился на 10% по сравнению с предыдущим месяцем. А вот как выглядит дифференцированная картина, которую представила Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Спрос на наиболее дешевые квартиры (со ставкой до 750 долл.) в феврале этого года вырос на 30% по сравнению с январем, затем в марте снизился примерно на 8%, в апреле снова вырос на 2%. Спрос на квартиры подороже (со ставкой от 750 до 1 тыс. долл.) в феврале упал на 30%, в марте еще на 15%, а в апреле вырос на 4%. Спрос на квартиры со ставкой в пределах 1–3 тыс. долл. падал на 25, 5 и 16% соответственно. Как видим, самые дешевые предложения остаются на плаву, а более дорогие с каждым днем востребованы все меньше. Риэлторы отмечают миграцию арендаторов из второго сегмента в первый. «Многие обращаются с целью поменять жилье, которое они снимают, на более дешевое, кто-то ради экономии средств готов переехать из Москвы в Подмосковье», — заявляет А. Банников.

Предложение между тем увеличивается за счет так называемых сезонных квартир, которые собственники сдают на лето. В этом году количество таких объектов особенно велико (достигает 10% от всего предлагаемого внаем жилья), причем их цена на 15–20% ниже средней по рынку. «Появилось много предложений по ближнему Подмосковью: Химки, Долгопрудный, Мытищи, Зеленоград, Железнодорожный, Реутов, Дзержинский, Одинцово, Красногорск, — говорит А. Банников. — Владельцы с помощью аренды пытаются как-то поправить свою финансовую ситуацию». Неудивительно, что на этом фоне и период экспозиции квартир увеличился.

Элитная аренда, составляющая незначительную долю рынка, живет по своим законам. «В феврале 2009 г. падение ставок прекратилось, поддерживаемое всплеском отложенного спроса. Но в последующие два месяца спрос снизился. Об этом свидетельствует объем предложения элитных квартир, который оставался неизменным — сокращение предложения составило лишь 1%», — рассказывает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank.

В целом (в результате дисбаланса спроса и предложения) цены на аренду квартир продолжают снижаться. «С начала кризиса ставки уменьшились на 25–30%. По сравнению с прошлым годом стоимость найма квартир эконом-класса снизилась на 10–20%, квартир бизнес-класса — на 10–25%, — сообщает Виана Аль-Хуссаини, эксперт-аналитик по жилой недвижимости GVA Sawyer. — Не подешевели пока двухкомнатные квартиры экономкласса, но дисбаланс спроса и предложения сигнализирует о том, что это произойдет. Наиболее стабильными остаются ставки аренды на одно- и двухкомнатные квартиры бизнес-класса».

По мнению В. Аль-Хуссаини, на фоне текущей экономической обстановки и ситуации на рынке жилья стоимость аренды еще некоторое время будет снижаться в основном за счет вымывания с рынка качественного предложения. В августе — сентябре, с началом роста деловой активности, можно ожидать увеличения ставок, но оно будет незначительным, и цены не превысят уровня, достигнутого в апреле.

Чего хочет арендатор

В структуре спроса на аренду квартир доля экономсегмента, по данным GVA Saywer, сейчас составляет 65%, доля бизнес-класса — примерно 25%, элитных квартир — около 10%. Наибольший объем заявок приходится на однокомнатные квартиры. В структуре предложения преобладают двухкомнатные, на их долю с начала 2009 г. приходится 35–40% от общего объема.

«Наиболее популярными по-прежнему остаются квартиры экономкласса, расположенные в удобной транспортной доступности от метро, на удалении от Третьего транспортного кольца и дальше. Как правило, в них имеется только необходимая для проживания мебель (чаще разнонаборная, несовременная), элементарная бытовая техника, — отмечает Сергей Орлов. — Ремонт самый обычный, косметический». Средняя стоимость однокомнатной квартиры такого плана в Москве составляет от 20 тыс. руб. в месяц, в ближайшем Подмосковье — от 15 тыс. руб.

«Большинству нанимателей интересны в Москве однокомнатные квартиры в пределах 18–22 тыс. руб., двухкомнатные квартиры за 24–26 тыс. руб. В Подмосковье востребованы однокомнатные за 16 тыс. руб., двухкомнатные за 20 тыс. руб.», — подтверждает А. Банников. Больше всего недорогих квартир, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», предлагают в Южном (14,9%), Юго-Восточном (14,3%) и Северном (14,26%) административных округах. По словам В. Аль-Хуссаини, «наибольший объем предложения квартир экономкласса приходится на САО, СВАО, ЮВАО и ЮАО. Минимальные арендные ставки — в ЮВАО, ВАО и СЗАО. Самые дешевые в Москве квартиры располагаются в Жулебино, Бескудниково, Дмитровском районе».

Ставки аренды в городах ближнего Подмосковья ненамного ниже, чем на окраинах Москвы, а порой и вовсе от них не отличаются, отмечает А. Банников. Например, однокомнатная квартира в новом доме в Балашихе с хорошим ремонтом и всей необходимой мебелью и техникой стоит 18 тыс. руб. в месяц, а однокомнатная квартира на «Щелковской» такого же уровня — 21 тыс. руб. Основными факторами, влияющими на стоимость в столице и подмосковных городах, были и остаются удаленность жилья от метро (или вообще от Москвы), качество ремонта, мебели, состояние дома, а также уровень инфраструктуры района.

«В бизнес-классе наибольшей популярностью пользуются двух-, трехкомнатные квартиры в центре Москвы, далее идет район между Садовым кольцом и ТТК», — говорит Алексей Смердов, руководитель отдела аренды ООО «КРЕДИТ МАКС». Самый дорогой район вне центра, по его наблюдениям, это юго-запад, чуть дешевле запад. Север и юг имеют приблизительно одинаковую стоимость, и, наконец, самым дешевым районом является юго-восток.

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев отмечает в бизнес-классе смещение спроса в более низкие бюджеты — до 3 тыс. долл. в месяц. «В центре Москвы (в пределах Садового кольца) за эти деньги можно снять жилье с евроремонтом, укомплектованное хорошей мебелью, техникой и с такими опциями, как Интернет, спутниковое ТВ, в сталинском доме, особняке или новостройке, — рассказывает эксперт. — За пределами Садового кольца качество жилья будет еще лучше. Например, в ЗАО и ЮЗАО в бюджете от 3 тыс. долл. можно подобрать одно-, двухкомнатные квартиры в доме с охраной, паркингом, собственной территорией». По наблюдениям К. Ковалева, наиболее востребованы в бизнес-классе объекты, включающие, например, гостиную, спальню и кабинет (либо детскую). В 90% случаев клиенты хотят видеть в квартире гардеробную комнату (либо достаточное количество встроенных шкафов), а также два санузла. Как правило, их интересует современный ремонт и мебель, спокойный стиль отделки. Желательно закрепленное парковочное место, наличие консьержа или охраны.

В предложении элитных квартир и бизнес-класса на долю ЦАО приходится 42–50%. «В высоком ценовом сегменте наибольшей популярностью пользуются объекты на Патриарших прудах, Лубянке и Китай-городе», — отмечают в GVA Saywer. В Knight Frank считают, что наибольшим спросом пользуются районы Арбат и Остоженка — на них приходится 30% всех заявок.

В поисках подходящего варианта

Как известно, самое лучшее — снимать квартиру у друзей или родственников за символическую плату. Ну а если найти жилье через сеть личных связей у вас не получается, можно попробовать поискать в источниках, имеющихся в открытом доступе. «В основном это интернет-СМИ, — рассказывает С. Орлов. — Разумеется, найти подходящий вариант непросто — необходимо внимательно мониторить специализированные сайты и оперативно реагировать на объявления, но это вполне возможно. Учитывая высокую востребованность квартир экономкласса, нередко их арендуют уже на первом просмотре. Если наниматель и арендодатель достигли договоренностей, квартира уходит в течение первых суток после размещения объявления».

Другой вариант — объявления «со столба». Правда, в этом случае риск возрастает многократно. «Желательно соотносить цены, указанные на столбах, со средними на рынке. Для этого можно позвонить в несколько агентств недвижимости и, не оставляя заявку, справиться о ставках, чтобы не попасться на удочку мошенникам, которые по дешевке предлагают шикарные апартаменты, — советует М. Жукова. — Бюджетные варианты можно найти и в агентствах. Большинство арендодателей все же предпочитают размещать предложения в риэлторских базах, а не на столбах».

Стоит отдавать себе отчет в том, что по числу афер и мошенничеств аренда считается лидирующим сегментом рынка недвижимости. Поэтому к объявлениям, которые предлагают по очень выгодной цене снять хорошую квартиру, следует относиться критично. Кроме того, бывает, что посредники просят сначала оплатить их услуги (как правило, в пределах 3–5 тыс. руб.) и только после этого обязуются предоставить контакты владельцев квартир или подобрать варианты. В подавляющем большинстве случаев это не приводит к положительному результату: клиенту предоставляют старую базу либо подставные квартиры, а договоры составляют таким образом, чтобы человек не смог вернуть свои деньги. «Обращаясь в агентство недвижимости, никогда не платите вперед, — предостерегает М. Жукова. — Если вам предлагают внести предоплату, это чаще всего означает, что вы столкнулись с так называемыми информационными услугами. С вас возьмут деньги, а квартиру вы, скорее всего, не найдете».

Виана Аль-Хуссаини советует предварительно посмотреть в базах агентств предлагаемые варианты. Чем крупнее агентство, тем больше в него обращается собственников квартир, желающих их сдать, поэтому у арендатора выбор будет шире. Правда, существует и обратная сторона медали — придется оплачивать услуги риэлторов в размере суммы месячной аренды квартиры.

Обращаясь за помощью к специалистам, максимально точно формулируйте свои требования к квартире и четко определите свой бюджет. Риэлторы отмечают, что в процессе поиска требования арендатора, как правило, корректируются. Необходимо подготовиться к тому, что надо будет ездить на просмотр предлагаемых квартир, однако лучше заранее исключать варианты, которые заведомо вам не подходят. Не стоит поддаваться на уговоры агента арендовать ту квартиру, которая не по душе. При этом имейте в виду, что хорошие объекты быстро уходят с рынка.

При аренде любой квартиры следует детально проработать договор и предварительно оговорить все возникающие вопросы и пожелания с арендодателем. Это позволит исключить недопонимание между сторонами сделки в будущем. «При заключении договора важно проверить у собственника документы на жилье и осмотреть помещение. Без этих предосторожностей подписывать договор не стоит», — предупреждает А. Банников.

Ирина Богатырева
Источник: Недвижимость и Цены

Эта статья опубликована на сайте NERS.ru