СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ

Инвестиции в лес

Под инвестицией в земельные участки, как правило, понимают покупку земли с целью последующей продажи либо освоения. Однако в ряде случаев выгодно инвестировать денежные средства можно и в долгосрочную аренду земли. В некоторых случаях аренда является единственно возможным способом освоения и использования участка.

Характерным примером являются земли государственного лесного фонда, которые являются федеральными землями. Вывести из гослесфонда с переводом в другую категорию данные земли крайне сложно, но законом предусмотрена возможность взять их в аренду на 49 лет под культурно-оздоровительные или спортивно-туристические цели. При этом на такой земле запрещено сооружать и регистрировать капитальные строения. Вместе с тем, разрешено строить и регистрировать здания как временные сооружения, на время действия договора аренды. В чем различие капитального и временного здания? Согласно нормативным актам, действующим, к примеру, в Ленинградской области, временное сооружение не должно иметь заглубленного в землю фундамента, но может располагаться на фундаменте в виде бетонных блоков. По данной технологии может быть построено большинство типовых двух- или трехэтажных коттеджей и иных малоэтажных сооружений.

Таким образом могут быть построены такие привлекательные в инвестиционном отношении объекты, как туристические гостиницы, базы отдыха, спортивные и оздоровительные центры. Также возможна и такая форма поселения, как ведомственный клубный коттеджный поселок. Конечно, дома в таком поселке в собственность не оформить, но многие инвесторы берут участки на 49 лет в аренду в расчете на то, что за это время законодательство будет неоднократно меняться. Кроме того, в среднем срок амортизации загородного дома, предназначенного для личного проживания или какого-либо коммерческого использования, находится в пределах того же временного периода, то есть даже в случае непродления аренды убытков от утраты строения инвестор не понесет. К тому же для большинства нынешних инвесторов, находящихся в возрасте старше 20 лет, понятия «аренда на срок 49 лет» и «пожизненная аренда» являются синонимами.

В соответствии с действующим законодательством, договор аренды на земли государственного лесного фонда может быть заключен только на основании аукциона. Организатором аукциона является комитет по лесному хозяйству соответствующего субъекта федерации. За определенный срок через средства массовой информации необходимо сообщить о проведении аукциона и его дате. При этом аукцион может состояться при условии, если в нем участвует не менее 2 потенциальных арендаторов. Отличием от классической аукционной формы является то, что победителем не всегда оказывается сторона, готовая заплатить большую сумму за аренду. В первую очередь внимание обращается на соответствие условий предполагаемого использования участка, отраженных в заявке, действующим нормам возможного использования земель государственного лесного фонда. Также принимается во внимание целесообразность предполагаемого использования участка с точки зрения экологии, социальных потребностей населения, планов развития региона. При подготовке и оформлении заявки нужно учитывать большое количество законов и подзаконных актов как федерального, так и регионального уровня.

Поэтому желательно, чтобы до подачи заявки в комитет по лесному хозяйству она прошла юридическую экспертизу у компетентного специалиста или была исходно подготовлена профессиональным юристом. Даже в случае, если при первичной проверке заявок признаки соответствия нормам имеются только у одного участника, а остальные автоматически снимаются с аукциона по причине несоответствия заявки, аукцион считается состоявшимся. При подписании договора с победившим в аукционе участником, сумма ежегодной оплаты аренды устанавливается в рублях, при этом допускается возможность предусмотреть ежегодное, вплоть до истечения договора аренды, увеличение арендной платы в зависимости от уровня инфляции, но, как правило, не более 10 % в год. В среднем стоимость аренды участка площадью 7-8 га в Ленинградской области составляет 180000 – 200000 рублей в год, что, с учетом планируемой выгоды от эксплуатации сооружений, является вполне оправданным расходом.

При освоении арендуемого участка гослесфонда возникает вопрос – можно ли огораживать данный участок. По закону нельзя перегораживать лесной фонд, перекрывая доступ граждан к месту сбора грибов и ягод. Вместе с тем, согласно закону об охране живой природы, место обитания особо ценных животных можно перегораживать, чтобы они не разбежались. Вряд ли таковыми будут признаны персонал или постояльцы базы отдыха. Но наличие нескольких безобидных животных на вашем объекте будет не только радовать глаз, но и позволит на законных основаниях огородить территорию. Понятно, что характер и конструкция ограждения будут зависеть от размера и вида животных. Например, разведение редкой породы белок позволит сделать достаточно высокое ограждение из прочной мелкоячеистой сетки. Естественно, что место, которое вы огораживаете, не может выходить за пределы периметра арендуемого земельного участка.

Наиболее привлекательными лесными земельными участками, особенно предназначенными для размещения гостиниц, туристических баз, коттеджей являются участки, расположенные рядом с водными массивами. Водный участок также можно оформить в аренду, но сроком на 10 лет. Целью аренды, например, может быть использование участка для спортивного рыболовства. При этом единственным основанием для ограждения водного участка является разведение ценных пород рыб. Как это осуществляется на практике? При заказе паспорта водоема указывается как флора и фауна, находящиеся в озере сейчас, так и какие породы рыб могли бы жить в данном водоеме исходя из его характеристик, температурного режима, других особенностей. У ихтиологов получается консультация, какие породы рыб, считающиеся ценными, подходят для разведения в данных условиях. Для разведения мальков таких рыб оборудуются садки для рыборазведения. В местах, где поставлены садки, разрешено перегораживать доступ и к береговой линии, и к этим садкам.

В результате проведения указанных мероприятий можно получить исключительный по месту расположения и характеристикам объект, предназначенный для организации элитного отдыха. Кроме того, первоначальные вложения инвестора будут значительно меньше по сравнению с инвестиционными проектами, связанными с приобретением земли в собственность и последующей ее застройкой.

Виктор Щёлоков,
председатель совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей

Фото: www.les-prostor.ru

Источник: Предместья

Эта статья опубликована на сайте NERS.ru