СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ

Покупатели поселков диктуют моду на все готовое

Благодатные были раньше времена: что ни месяц – то презентация нового загородного проекта, а то и нескольких. Сегодня появление нового коттеджного поселка на рынке и старт продаж можно считать диковинкой. «Собственник» узнал, какие интересные предложения имеются в сегменте загородных домов и что происходит с проектами, заявленными в прошлом году в преддверии кризиса.

От поселков – к участкам

Тенденции осенью прошлого года обозначились угрожающие. По словам заместителя генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежды Волоховой, половина всех заявленных предложений на широкий рынок не вышла. При этом в каждом сегменте планировалось построить примерно одинаковое количество поселков: порядка 40% заявленных проектов приходилось на бизнес-класс, столько же – на эконом, и около 20% составляло элитное загородное жилье.

«Только по Симферопольскому направлению в июне прошлого года было объявлено о запланированной реализации 28 поселков», – рассказала руководитель проекта Peter Haus Ольга Вагнер. Однако лишь в девяти из них сегодня продолжается строительство.

На сегодняшний день предложение поселков продолжает увеличиваться лишь за счет выхода на рынок проектов, в рамках которых предлагаются к продаже участки без подряда. В мае, по данным аналитического центра компании «Инком», на рынке появилось 12 новых поселков. Такие предложения поступают в основном от компании «Финансы и недвижимость», «Красивая земля» и другие. «Следует отметить, что, несмотря на довольно активный выход на рынок поселков без подряда, в настоящее время по-прежнему сохраняется довольно большой потенциал для дальнейшего роста данного сегмента. Так, сейчас на рынке участки без подряда составляют примерно 24% от всех предложений; вместе с тем в структуре потенциального спроса они занимают уже 35% при доле реальных продаж в 29%», – говорит руководитель центра Дмитрий Таганов.

Большая часть проектов (порядка 60%), выведенных на рынок в кризисный период, позиционируется в нижнем ценовом сегменте. Сегменты премиум- и бизнес-класса все менее и менее востребованы девелоперами: последний раз проекты этих классов выходили на рынок в прошлом году, отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.
Поэтому, подтверждает управляющий партнер компании «Миэль – Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, 70% поселков, которые были заявлены в прошлом году, сегодня находятся в стадии изменения своего формата. Так, де-люкс перепозиционируется в бизнес-класс, бизнес-класс – в эконом.

Проекты, находящиеся на стадии согласований, то есть остающиеся пока лишь на бумаге, режутся на мелкие участки без подряда либо продаются целиком, но не виде проекта, а в качестве земельного актива. «Готовый проект с разработанной концепцией, ландшафтным дизайном продать сегодня невозможно, поскольку начинать строительство на нем никто не будет», – уверен Дмитрий Таганов.

Те, кому за 70. Процентов

В таких условиях первоочередной задачей становится более активное привлечение клиентов и стимулирование спроса. Пока, согласно исследованию аналитиков Blackwood, спрос распределяется следующим образом:

Помимо того, на 25% по сравнению с январем текущего года, вырос спрос на домовладения, расположенные в первую очередь по Рублево-Успенскому, Новорижскому, Киевскому и Калужскому шоссе, утверждает Надежда Волохова. Вопрос, какой был спрос в январе, остается за скобками…

«Необходимо отметить, что традиционно основной объем спроса на высокобюджетное загородное жилье приходится на Рублево-Успенское и Новорижское направления, что связано, безусловно, с высокой концентрацией данного предложения на указанных направлениях. Однако с приходом кризиса и активным предложением со стороны застройщиков скидок и акций спрос по данным направлениям принял помимо всего прочего новый характер: покупателей стали интересовать предложения ликвидных объектов премиум- и бизнес-класса по низким ценам», – подчеркивает Мария Литинецкая.

Кроме того, покупатель сегодня «тянется» только в те поселки, чья готовность достигает 70% и выше, с готовой инфраструктурой, уже построенными домами. Эксперты отмечают такие поселки, как «Гринфилд», «Монтевиль», «Павлово», «Пестово». Незавершенные же проекты в основном отпугивают покупателя риском остаться недостроенными.

В противном случае компаниям приходится разрабатывать различные программы стимулирования продаж. Так, при покупке коттеджа или таунхауса в подарок предлагаются квадратные метры, машина, проведение скоростного интернета. Так, например, в поселке «Былово» (Подольский р-н, 24 км от МКАД) можно получить бесплатный дизайн-проект дома. Бонусом каждому оплатившему 100% за таунхаус в жилом комплексе «7 миля» (Новорижское шоссе, 12 км от МКАД) идет автомобиль Peugeot-307. В строящемся поселке «Вестфалия» (Симферопольское шоссе, 87 км от МКАД) в зачет загородного дома принимались городские квартиры, а также проводилась акция «Дом под ключ по фиксированной цене». Технологию trade-in (зачет стоимости другой недвижимости для приобретения загородного дома) предлагает также в своих поселках компания «Инком».

Также потенциальным владельцам жилья предлагаются рассрочки – вплоть до 10 лет (компании «Лидер», «Мономахъ» и другие). По мнению Марии Литинецкой, на фоне сворачивания загородной ипотеки данные программы могут рассматриваться как ее аналог.

Не исключение – и дисконт вплоть до 50% от стоимости объекта. Правда, подчеркивает Дмитрий Таганов, «прайсовые» цены склонны снижать только менее престижные, дешевые поселки. О скидках на дорогие дома надо по-прежнему договариваться, так как объявленные цены на них остаются высокими.

Мода на маленькое

Эксперты рынка полагают, что сложившиеся тенденции будут характерны вплоть до конца года. При этом значительных колебаний цен ждать не стоит. Но, полагает Дмитрий Таганов, сохранится плавный рост цен. Возвращение же рынка на прежний уровень состоится не ранее 2011 года. Как отмечает эксперт, спрос окончательно сместится в ближнее Подмосковье, а также наибольшим интересом продолжат пользоваться небольшие участки и дома.

Владимир Яхонтов прогнозирует, что в связи с этим скоро мы увидим на рынке дома площадью от 50 кв. м до 150 кв. м в ближнем Подмосковье, от 20 до 30 км от МКАД, – это будет наиболее массовый формат для новых проектов. Объекты в ближайшем Подмосковье, до 20 км, сейчас в большинстве своем заморожены, поскольку ориентированы на более дорогой сегмент и выйдут на рынок не раньше 2011 года. «Покупатели будут проявлять активное внимание к домам, построенным по быстровозводимым технологиям, хотя до кризиса они не пользовались спросом, покупатели относились к ним очень осторожно», – говорит Яхонтов.

Фото: peter-haus

Алевтина Максимова
Источник: Собственник

Эта статья опубликована на сайте NERS.ru