СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ

Идеальный участок, идеальный поселок, идеальный дом

Выживание – таким словом нынче можно охарактеризовать рынок загородного жилья эконом-класса. Аналитики в один голос утверждают, что предстоящие два года будут трудными как для продавцов, так и для покупателей. Острая нехватка капитала у застройщиков, отсутствие кредитных инструментов у потребителя, «безучастность» государства, наконец, неясный портрет самого покупателя – вот основные тенденции текущего состояния рынка недорогого загородного жилья.

Зато именно сейчас есть время, чтобы разобраться в том, чего мы хотим от загородного дома, и узнать, что нам могут предложить на рынке. А выбор сегодня большой…

Идеальный тормоз

Даже несмотря на то что продавцы сегодня готовы предлагать покупателям ряд благоприятных условий в виде скидок, бонусов, удобный курс (если сделка совершается в у. е.), рассрочку платежа, самые различные варианты оплаты, бартерный обмен а также сугубо «индивидуальный» подход к совершаемой сделке, количество продаж не повышается.

Хотя, согласно маркетинговым исследованиям, проведенным специалистами коммуникационной группы MODUS, оказалось, что уже в первом квартале 2009 года ситуация значительно изменилась: часть из заявленных проектов была распродана, часть снята с продаж или заморожена, а в 4-5 поселках цены даже повысились, что еще больше усугубило продажи. Тем не менее сделки, по принципу «ни шатко, ни валко», и сегодня совершаются. А «встали», по мнению маркетологов, темпы продаж. Хотя о полном «торможении» рынка говорить было бы неправильно. Объекты, которые построены и где соблюдены все заявленные ранее «фишки» (хорошее местоположение, необходимая инфраструктура, достойное качество, приемлемые цены), не продаст только ленивый. Всегда найдутся люди, у которых, несмотря на все финансовые потрясения, есть средства для частных вложений. Другой вопрос в том, что многие покупатели надеются на лучшие времена, когда дома и земля еще больше упадут в цене, а значит, деньги можно и нужно немного придержать.

Идеальные цены

Год назад о доме стоимостью в $80-100 тыс. можно было только мечтать. Но уже к концу 2008 года рынок располагал 27 коттеджными поселками эконом-класса, цены на дома в которых лежат в диапазоне 3-6 млн руб.

«Что цены на эконом поползли вверх, я бы не стал говорить, – высказывает свою точку зрения Виктор Мартанов, начальник отдела продаж управления реализации проектов компании «Велес Капитал Девелопмент». – Скорее, наоборот, прослеживается тенденция к их снижению. В зависимости от объекта и расстояния дома подешевели в среднем от 10 до 20%. Хотя, на мой взгляд, это не самый определяющий фактор при совершении сделки. Кризис заставил покупателя быть осторожным. И прежде всего при покупке дома клиент осведомляется о стадии его готовности. Никто не станет спорить, что риски покупателя в большей степени зависят именно от этого показателя. Если объект готов на 30 или 50%, то маловероятно, что низкие цены и хорошие условия продажи сделают его привлекательным, даже несмотря на известность и высокий рейтинг застройщика».

Что касается конкретики, то самые дешевый дом на сегодняшний момент можно купить за пару миллионов рублей в поселке Березовый Рай, что в 80 км от МКАД. Если на руках сумма в пределах 3-5 млн руб., то можно побывать в поселках Романовские Дачи, Тимашово, Акуловские Пруды или Гагаринлэнд. По наблюдениям специалистов группы «Модус», наибольшее число предложений сконцентрировано сегодня в диапазоне от 3 до 4 млн руб. Дома за эту цену предлагают 11 из 16 поселков эконом-класса. В оставшихся пяти – от 4 млн руб.

Хотя и в этом случае к покупке стоит подходить очень осторожно, ведь зачастую в заявленную цену входят только стоимость земельного участка и «коробки» самого дома, без учета внутренней отделки. Так, в 60% поселков эконом-класса в домах не предусмотрена даже сборка лестницы. А в половине проектов не настелены полы и не покрашен фасад. Таким образом, в большинстве случаев при покупке дома собственник сталкивается с дополнительными финансовыми затратами, которые в отдельных случаях могут достигать 60% цены самого домовладения.

Идеальный дом

В большинстве своем рынок загородного жилья эконом-класса представлен деревянными домами, либо из оцилиндрованного бревна, либо из бруса, площадью от 100 до 180 кв. м, с земельным участком от 10 до 12 соток. Можно, конечно, отыскать дом в коттеджном поселке и за 2,5 млн руб. Но его общая площадь не превысит 100 кв. м, а земельный участок окажется «советских» размеров – 6-8 соток. Но кто же такую тесноту захочет покупать? На пресловутых шести сотках наш народ уже вдоволь нажился, когда каждый час нос к носу приходилось сталкиваться с соседями.

Наш же современник, как высказался Антон Архипов, руководитель отделения загородной недвижимости «Сретенское» компании «Инком», изначально желает иметь все необходимые коммуникации «городского комфорта» – свет, газ, воду. И пусть этот дом будет даже на удалении в сто и более километров от Москвы, но качественным и удобным.

Заслуживают внимания дома в проекте «Новые дачи», который был запущен в начале 2009 года. Покупателю предлагается готовый деревянный дом площадью от 70 до 200 кв. м для круглогодичного проживания. С полной отделкой, выполненной электрической разводкой, подведенным водопроводом, установленной кухней, сантехникой, камином. Важнейшим обстоятельством является то, что в основу проекта положен принцип так называемого «растущего дома». Это значит, что владелец имеет полное право при необходимости увеличивать площадь своего жилища. Архитекторы и проектировщики подготовили ряд технологических решений, позволяющих «нарастить» требуемый объем за счет дополнительных пристроек (без изменения высотности здания).

Идеальный поселок

Идеальным считается поселок, который расположен в пределах часа езды от МКАД. На «пробковых» Горьковском или Щелковском достаточно полусотни километров, а на скоростных Новокаширском, Киевском или Симферопольском – и все 100. Другой нюанс в том, что покупатель даже не посмотрит в сторону поселка, который разместился в чистом поле или на обочине автомагистрали. Живописность местности, наличие леса и водоема, которые обязательно должны находиться в шаговой доступности, также влияют на спрос и ликвидность. Наконец, размеры. Территория среднестатистического поселка из 100-150 домов должна быть не менее 20-22 га. Далее, как говорится, палка о двух концах. Если мало домов и большая территория, автоматически происходит удорожание участков. А когда наоборот, то возникает риск, что покупатель оставит такое предложение без внимания.

В настоящий момент существует около 40 коттеджных поселков, которые позиционируются как дальние дачи. Причем половину таких проектов можно отнести к эконом-классу, поскольку они ориентированы на покупателей со средним уровнем дохода. Стоимость домовладения без отделки помещений и без прокладки внутренних инженерных коммуникаций варьируется от 2,5 млн до 9 млн руб.

Бесспорно, большинство «старых» поселков все же будет достраиваться, не исключено и появление новых проектов. Ведь потребность в загородном жилье остается достаточно высокой. Даже в условиях кризиса в 2009 году намечено сдать несколько крупных и качественных объектов. Причем многие девелоперы делают ставку на сетевые продукты. Например, MOZAIK development собирается реализовывать проекты эконом-класса в среднем и дальнем Подмосковье, компания «УРАЛДОН» намерена построить сеть поселков эконом-класса под брендом «На дачу» в 85-90 км от Москвы. Наибольшую популярность приобретут объекты, находящиеся в радиусе 40 км от МКАД. У потребителя будет пользоваться спросом малоэтажная застройка, таунхаусы, коттеджные поселки с удачным месторасположением. Пусть темпы загородного строительства в нынешнем году по сравнению с прошлым снизились на 25-30%, но жизнь продолжается, несмотря на его величество Кризис…

Идеальное направление

Как показывает практика, в 70-80% случаев люди стараются купить загородное жилье на том направлении, которое примыкает к району их городского проживания. Жители южных округов присматривают дачи по Киевскому, Симферопольскому или Калужскому направлениям. Восточного и Северо-Восточного – по Горьковскому, Егорьевскому и т. д. Так что в этом отношении все направления перспективны. Движет таким выбором тот факт, что гораздо легче проехать лишних 40-50 км по загородной трассе, чем полтора десятка верст тащиться по городским улицам, выбираясь из Москвы.

Но какие же направления в числе лидеров по продажам? Не пропадает интерес к «дальней» Новой Риге. Привлекают земли Киевского и Калужского направлений, которые примыкают к достаточно развитым и престижным районам Москвы.

Перспективно Дмитровское шоссе, которое изначально развивается под флагом активного отдыха. Здесь много водных, горнолыжных и круглогодичных курортов. Молодежь тут бывает наездами по праздникам и выходным. А люди семейные готовы купить жилье в организованном поселке, чтобы быть ближе к спортивно-развлекательным центрам. Лучшая дистанция для поселков эконом-класса на Дмитровке – 50-70 км. Конечно, самое светлое будущее у скоростных Симферопольского и Новокаширского шоссе. Не зря ведь по выкупленным землям Симферопольское направление уже на протяжении ряда лет на первом месте. Ярославка – исторически любимое дачное направление у москвичей. Тут много леса, водоемов, к которым и зимой и летом стремятся рыбаки. А если учесть, что это направление открывает доступ к северным водохранилищам Подмосковья, то у него просто отличные перспективы!

Фото: www.k-rielti

Сергей Романов
Источник: Собственник

Эта статья опубликована на сайте NERS.ru