ТОРГОВЫЙ ДОМ НЕДВИЖИМОСТИПРОДАЖА КВАРТИР В г.ВЛАДИМИР

ФОРУМ о недвижимости во Владимире

В тихом омуте...

Собираясь приобретать комнату, помните, что вы не одиноки: в коммуналках всееще проживает более 15% населения Петербурга. Процедура приобретения комнатимеет ряд отличительных особенностей. А при подборе варианта необходимоучитывать и специфические факторы, существенно влияющие на потребительскиекачества такого жилья. Прежде чем приступить к изучению вариантов,определитесь, что для вас важнее: цена, метраж, район или условияпроживания?

При подборе комнаты в `коммуне` нас не может не волновать состав соседей.Одно дело, если места общего пользования вам придется делить синтеллигентной пожилой парой и соседом-холостяком, не вылезающим изкомандировок. Совсем иное, если у вас под боком проживают `слегка` пьющие (иочень гостеприимные), нигде не работающие супруги, пара комнат сданастудентам (комментарии излишни - все помнят ошибки молодости). А в самоймаленькой боковушке ютятся темпераментные переселенцы из южных регионов,активно решающие проблему демографического кризиса нашего стареющего города,- и позитивный результат их усилий, прирастающий с каждым годом, неизбежновыплескивается в коридор и на кухню со своими простыми детскими радостями.Впрочем, даже если вы после длительных поисков смогли выбрать комнату в`тихой` квартире, настройтесь философски. Все течет, все изменяется, в томчисле и состав соседей. Далее - лотерея.

Подводные булыжники

Определить количество зарегистрированных на сегодня в квартире жильцов выможете по справке формы 9. Ее, как и ряд других документов, желательнозапросить у продавцов заблаговременно - еще до внесения залога - воизбежание неприятных сюрпризов. К тому же целесообразно навеститьоблюбованный уголок вечером, когда все проживающие `по факту` соседи в сборе- для более подробного знакомства с потенциальным окружением.

Если опыта коммунального быта у вас нет, уточните еще при просмотре: гдебудет ваше место на кухне, каков порядок пользования ванной, где сушатбелье, как оплачивается электричество, каков график уборки мест общегопользования и прочие мелочи, о которых не задумываешься в отдельнойквартире, но которые надо знать заранее, заселяясь в `коммуну`.

Квартиры исторического центра часто лишены необходимых удобств. Поэтому приподборе комнаты важно особенно внимательно изучить, если не техпаспорт (врядли его заказали заблаговременно), то хотя бы справку формы 7. В этихдокументах обозначены все `легальные` удобства. А то, что в них не указано,но присутствует в квартире (ванна, душ, водонагреватель), часто установленобез согласований и с существенными нарушениями санитарных норм. Такие`партизанские усовершенствования` в любой момент могут оказаться `внезакона` и будут подлежать ликвидации.

Изучая справки, обратите особое внимание на неприватизированное жильесоседей. Если граждане просто не торопились с оформлением своей доли всобственность, а теперь начали этот процесс - беды нет. А вот если ониумудрились уже использовать свое однократное право приватизации и сноваоказались на государственных квадратных метрах - вы рискуете статьзаложником нового жилищного законодательства. В соответствии с ним комнатытакого `пожизненного` муниципального жилфонда превращают всю коммуналкупрактически в нерасселяемую. (Будет ли когда-либо решена эта проблема черезпринятие местного закона о коммунальных квартирах - неизвестно. Законопроекттретий год пребывает под сукном в городском Законодательном собрании, иперспективы на сей счет весьма туманны.)

Ценовая политика: как считать?

Уклад жизни, привычки и права жильцов в сочетании с неполноценностью удобствмогут не только сказаться на цене комнаты, но и сделать ее практическинеликвидной в будущем. Поэтому лучше не выискивать наиболее дешевые варианты(все равно сегодня это весьма существенные суммы), а выбирать из диапазона`среднерыночной стоимости`, взвешивая все `за` и `против`.

Да и понятие `дешевые варианты` - весьма условное, так что вооружитеськалькулятором. Самые доступные по цене из предлагаемых комнат, как правило,расположены в густонаселенных квартирах, при этом их площадь не позволит вамне только новоселье с танцами устроить, но и просто разместить за столомнескольких гостей. Поделив цену объекта на его площадь, вы быстроудостоверитесь, что квадратный метр самых бросовых комнат окажется намногодороже квадратного метра среднестатистических.

Бывает, продавец включает в цену комнаты радужные перспективы супервыгодногорасселения. Возникает резонный вопрос: а почему он сам не захотел такойвозможностью воспользоваться? Так что будьте реалистами и не особоприслушивайтесь к заверениям в стиле `Нью-Васюки`. Понятие `перспективнаякомната` - весьма абстрактное и прямо отражаться на цене не должно.

Преимущество сособственника

Взвесив все `за` и `против` и определив свои возможности, приоритеты, кругпоисков и ценовые границы, начинайте подбор вариантов. Только учтите, что воформлении есть ряд нюансов.

До 1998 года коммунальную квартиру могли приватизировать только все жильцыодновременно. Отмена этого `крепостного права`, произошедшая после внесениясоответствующих дополнений в Закон `О приватизации...`, создала укоммунальщиков иллюзию свободы. Тем не менее, специфические проблемы приоформлении сделок остались. Если прочие обитатели коммуналки числятся поордеру нанимателями, их мнение по поводу предстоящей продажи соседскойкомнаты можно игнорировать. А если их жилье также находится в собственности,то на основании ст. 250 ГК РФ они как сособственники имеют преимущественноеправо покупки доли (т.е. освобождающейся комнаты) в своей `коммуне`. Отказот этого преимущества должен быть оформлен надлежащим образом.

Извещенные о планируемой сделке соседи часто не располагают необходимойсуммой для выкупа комнаты, зато порой обладают приличным запасом`коммунальной вредности`. Нелегко бывает убедить их дойти до нотариальнойконторы и оформить там письменный отказ от преимущественного права покупки сразрешением продать комнату третьим лицам. Тем более, не хотят они тратитьвремя на визит в орган опеки при муниципальном образовании в случае, если всоставе владельцев их доли есть несовершеннолетние (до 18 лет включительно)дети. А ведь согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ родители и иные законныепредставители `не вправе без предварительного разрешения органов опеки ипопечительства` (ООП) `совершать... или давать согласие на совершениесделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав` (в том числе иправа преимущественной покупки). Практика, предусмотренная для защитыинтересов деток в случае раздела жилплощади внутри семьи, нелепа в отношениикоммуналок. Если у родителей нет денег на выкуп соседского жилья, то откудаони возьмутся у ребенка? Но данное требование закреплено федеральнымзаконодательством.

Если согласия из соседей не вырвать, приходится использовать механизм,предусмотренный п. 2 все той же ст. 250 ГК РФ: `Продавец обязан известить вписьменной форме остальных участников долевой собственности о намерениипродать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий...Если остальные участники... не приобретут продаваемую долю... в течениемесяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу`. И покупателямкомнаты с `вредными` соседями придется исхитриться известить их так, чтобыполучение ими предложения было подтверждено. Оптимально сделать это заказнымписьмом с уведомлением, указав в нем рыночную стоимость, на которуюпретендуют продавцы. А затем выждать месяц до нотариата и еще какое-товремя, прежде чем Главное управление федеративной регистрационной службы(ГУФРС) зарегистрирует такой договор.

Ничтожный подарок

Есть другой путь, прельщающий возможностью быстрого оформления без ведома иучастия соседей: через договор дарения. Подарить свое имущество собственникможет кому угодно, и никто ему не воспрепятствует. Но с юридической точкизрения такой вариант оформления сделки (если в реальности комната продаетсяза деньги) попросту незаконен. `Одаряемый покупатель` в этом случае можетоказаться совершенно беззащитным перед инициативными соседями и грамотнымадвокатом. Сделка будет аннулирована, как только в суде докажут еепритворный характер. Поскольку, согласно ст. 170 ГК РФ, `притворная сделка,которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна`. В нашем жеслучае безвозмездная сделка дарения совершается с целью прикрытия возмезднойсделки купли-продажи.

Как же быть в ситуациях, когда есть сособственники, но нет возможностисвязаться с ними, уведомить о предстоящей сделке? Например, выехали напостоянное место жительства, приватизировав комнату, и не оставили адресадля рождественских поздравлений. Порой (и только в самом крайнем случае)практикуется двухступенчатая схема оформления. Суть ее в том, что вначалепродавец дарит покупателю малую долю своего недвижимого имущества. И с этогомомента будущий приобретатель становится таким же сособственником, как идругие, и наравне с ними получает преимущественное право покупки. Послерегистрации договора дарения в ГУФРС продавец и покупатель заключают договоркупли-продажи на остальную, большую часть жилья на как бы совершеннозаконных основаниях. И хотя такие сделки в принципе регистрируются, хитростьэта шита белыми нитками. По закону все вроде бы безупречно, поскольку несуществует `очередности сособственников`. Главное, что один из нихвоспользовался своим правом. `Прокатить` эта `двухходовка` может толькотогда, когда действительно не ущемляет ничьих интересов, и связь сотсутствующими соседями реально утрачена. Но все равно схема эта рискованнаяи по суду легко оспаривается.

В любом случае категорически советуем не вступать в конкурентные отношения ссоседями, заинтересованными в приобретении продаваемой в их квартирежилплощади. Даже если вы умудритесь `отбиться` в процессе судебного спора(или до него вообще не дойдет), жить спокойно под одной крышей снедоброжелателями вы вряд ли сможете. Так что всегда желательно заранеепознакомиться с теми, с кем предстоит делить коммунальные метры, и убедитьсяв отсутствии какого-либо конфликта интересов

На Главную