ТОРГОВЫЙ ДОМ НЕДВИЖИМОСТИПРОДАЖА КВАРТИР В г.ВЛАДИМИР

ФОРУМ о недвижимости во Владимире

По общему правилу, нельзя принудительно лишить собственника принадлежащего ему жилого помещения.

Но возникают ситуации, когда собственникам старых построек, ветхого жилья застройщики предлагают освободить свое жилье или земельный участок. Зачастую именно на строительную организацию решением главы города о предоставлении земельного участка ложится ответственность за снос и расселение домов, находящихся на данном участке. Собственникам домов и земельных участков очень важно знать свои права в таких вопросах.

Здесь определяющим фактором будет момент принятия решения об изъятии дома и земельного участка. В зависимости от того, когда было принято решение, возможны варианты решения проблемы.

1. Как известно, ЖК РФ вступил в законную силу с 1 марта 2005 года.

В силу п. 1. ст. 55 ЗК РФ изъятие (в т.ч. путем выкупа) земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется исключительно по основаниям, установленным ст. 49 ЗК РФ. До вступления 10 января 2005 г. в силу ФЗ от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного Кодекса РФ», внесшего в подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ изменения, перечень этих оснований не конкретизировался и являлся открытым. Данное обстоятельство позволяло субъектам Федерации самостоятельно устанавливать основания для изъятия участков из состава земель, находящихся в собственности этих субъектов или муниципальных образований.

Таким образом, если решение об изъятии земельного участка было принято до 10.01.2005 г., то следует руководствоваться также нормативными актами субъекта Федерации. Постановление главы города не должно при этом противоречить закону соответствующего субъекта РФ.

2. Если же решение об изъятии дома и земельного участка было принято местными властями после 1 марта 2005 года, то здесь будут действовать совсем другие правила.

Во-первых, с внесением 10.01.2005 г. в ст.49 ЗК РФ изменений был установлен исчерпывающий перечень государственных или муниципальных нужд.

Строительство жилья теперь под эти нужды не подпадает. Все дополнения к указанному перечню могут устанавливаться лишь федеральными законами, региональные и местные нормативные акты не могут им противоречить (подп. 3 п.1 ст. 49 ЗК РФ).

Следовательно, если решение об изъятии земельного участка было принято после 10.01.2005 г., то собственник данного участка вправе отказаться от принудительного выезда из своего жилища.

Во-вторых, согласно ст. 15, 16 ЖК РФ жилые дома отнесены к сфере действия жилищного законодательства. Следовательно, к порядку их изъятия применяются нормы ст. 32 ЖК РФ. Даная статья устанавливает единственное основание, при котором у собственника может быть изъято жилое помещение. Оно имеет место в случае, когда земельный участок, на котором такое помещение находится, изымается для государственных или муниципальных нужд.

В соответствие с данной статьей решение об изъятии жилого помещения (дома) принимает орган, принявший решение об изъятии земельного участка.

Статья не уточняет, на каком праве собственник жилого помещения пользуется земельным участком, на котором такое помещение находится. Это может быть право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения. Если как жилое помещение, так и земельный участок, на котором такое помещение находится, принадлежат одному собственнику, то производится выкуп как земельного участка (по правилам ст. 279 -282 ГК РФ), так и жилого помещения (по правилам настоящей статьи). Если же собственник жилого помещения обладает правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения земельным участком, то на основании ст. 283 ГК РФ прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным ст. 279 -282 ГК РФ, а жилое помещение выкупается в порядке, установленном статьей 32 ЖК РФ.

Что касается изъятия жилого помещения у собственника, то на основании ч. 1 статьи 32 ЖК РФ единственной предпосылкой такого изъятия является изъятие для государственных или муниципальных нужд находящегося под таким жилым помещением земельного участка. Изъятие жилого помещения осуществляется путем его выкупа с соблюдением следующих процедур:

- Изъятие части жилого помещения путем его выкупа допускается только с согласия собственника такого помещения. В том случае, если собственник своего согласия на выкуп части принадлежащего ему жилого помещения не даст, то его нельзя будет принудить к выкупу.

- Решение органов государственной власти или органов местного самоуправления об изъятии жилого помещения должно регистрироваться в Федеральной регистрационной службе как обременение права собственности на жилое помещение, которое с истечением определенного срока может указанное право прекратить.

Согласно п. 2 ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя объекта недвижимости. Уведомление правообладателя объекта недвижимости производится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации. Временного ограничения периода между регистрацией решения органа государственной власти или органа местного самоуправления и направлением собственнику уведомления не предусмотрено.

- Собственнику помещения или земельного участка направляется уведомление о принятом соответствующим органом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения. Данное уведомление имеет большое значение для собственника жилого помещения, поскольку с моментом получения такого уведомления закон связывает годичный срок, по истечении которого возможен выкуп жилого помещения у собственника помимо его воли. Кроме того, с моментом уведомления собственника связан и пресекательный срок в два года, по истечении которого у собственника невозможно будет выкупить жилое помещение на основании решения суда.

- Принятие решения об изъятии у собственника жилого помещения и последующая регистрация такого решения в целом не ограничивают собственника в его праве владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением в этот период по своему усмотрению. Собственник вправе передавать права владения и пользования жилым помещением другим лицам по договорам найма, аренды и др. Он вправе также продать жилое помещение. Собственник имеет право производить затраты на содержание жилого помещения, однако они должны быть необходимыми для его поддержания в состоянии, пригодном для использования. Следует помнить, что любые чрезмерные или необоснованные затраты при расчете выкупной цены жилого помещения собственнику возмещаться не будут.

- Если имеется согласие собственника, то выкуп жилого помещения может быть произведен в любой срок после направления уведомления, который будет согласован сторонами сделки.

- Сторонами соглашения о выкупе жилого помещения является, с одной стороны, собственник жилого помещения, а с другой - публичное образование (Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование). В зависимости от того, для чьих нужд осуществляется выкуп, соответствующие выплаты будут осуществляться за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации или муниципального образования. Устанавливается два существенных условия такого соглашения - в нем должны быть определены выкупная цена жилого помещения и срок выкупа, так же обязательно условие о предмете договора (в данном случае это сведения, позволяющие идентифицировать жилое помещение), а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то договор считается заключенным.

-Выкупная цена жилого помещения определяется соглашением с его собственником исходя из рыночной стоимости этого помещения и убытков, причиненных собственнику самим изъятием.

Ориентирами для определения выкупной цены являются рыночная цена жилого помещения и убытки, понесенные собственником в связи с изъятием у него жилого помещения.

- Если собственнику взамен изымаемого жилого помещения предоставляется другое жилое помещение, то тогда рыночная стоимость нового помещения равна рыночной стоимости изымаемого помещения, возмещению подлежат лишь убытки, связанные с изъятием жилого помещения. Если же стоимость нового жилого помещения ниже, то наряду с убытками собственнику подлежит также выплатить разницу в стоимости помещений, если стоимость нового жилого помещения выше - указанная разница может быть зачтена при возмещении собственнику убытков, понесенных им в связи с изъятием жилого помещения.

- Но если заявленная собственником стоимость покажется государственному или муниципальному органу слишком высокой, он вправе передать спор об установлении выкупной цены в суд (п.9 ст.32 ЖК РФ).

В этом случае суд может проверить обоснованность принятого соответствующим органом решения о выкупе, а также определить своим решением размер выкупной цены, срок выкупа и решить другие вопросы, которые следует урегулировать для осуществления выкупа.

Отсюда вывод напрашивается следующий: учитывая новую редакцию ст. 49 ЗК РФ, после 10.01.2005 г. в соответствие с Жилищным Кодексом РФ изъять жилой дом или земельный участок для нужд жилищного строительства без согласия собственника закон не позволяет. Это касается также и определения цены жилого помещения или земельного участка. Если при изъятии помещения в многоквартирном доме выкупная цена может быть определена судом, то при изъятии земельного участка, принадлежащего собственнику, жилого дома, выкупная цена устанавливается только соглашением сторон.

ukon.su
Об авторе
Екатерина Евгениевна

На Главную