ТОРГОВЫЙ ДОМ НЕДВИЖИМОСТИПРОДАЖА КВАРТИР В г.ВЛАДИМИР

ФОРУМ о недвижимости во Владимире

Все большее число столичных жителей, которым надоело ютиться в городских квартирах и дышать загазованным воздухом, стремится перебраться на постоянное проживание поближе к природе. Вот только уровень предложения на рынке загородной недвижимости и развитость транспортной инфраструктуры все еще оставляют желать лучшего и явно не соответствуют завышенным ценам.

По оценкам аналитиков, около 40% покупателей, приобретающих квартиры в Москве, теоретически не против променять их на загородные дома, но пока они ждут развития транспортной инфраструктуры. Самыми тяжелыми по проходимости являются южные и юго–восточные направления, непопулярные и у застройщиков, а также Рублево–Успенское и Ленинградское шоссе. Наиболее развитыми и свободными остаются Новорижское шоссе и новая трасса «Москва–Дон».

Впрочем, несмотря на тяжелую транспортную ситуацию, предпосылки для интенсивного развития загородной недвижимости создаются. «На рынке загородного жилья наблюдается устойчивое повышение цен, однако городское дорожает еще быстрее, — рассказывает Елена Сергеева, начальник управления загородной недвижимости ЗАО «Русский дом недвижимости». — Стоимость жилья в Москве стала сопоставимой с ценой загородного коттеджа, а в таких обстоятельствах многие предпочтут душной московской квартире собственный дом на лоне природы». «В связи с небывалым ростом цен на городскую недвижимость покупатели серьезно рассматривают перспективу — купить загородный дом для постоянного проживания в пределах 30–километровой удаленности от МКАД по наиболее ликвидным западным и северо-западным направлениям, как альтернативу московской квартире», — соглашается директор по развитию компании RODEX GROUP Валерий Мищенко.
Дефицитный эконом–класс

По данным управляющего директора компании Blackwood Марины Маркаровой, всего в первом квартале 2006 года было запущено порядка восьми новых проектов, каждый из которых относится к бизнес–классу. «Доля коттеджных поселков средней ценовой категории по итогам квартала увеличилась на 3% и составила 69% от общего числа предложения», — говорит она.

Вообще, все загородные коттеджные поселки принято разделять на элитный, бизнес– и эконом–класс. Причем наибольшая активность девелоперов наблюдается именно в верхних сегментах рынка, что приводит к переизбытку подобных поселков. «Сегмент элитных коттеджей перенасыщен: предложения сейчас намного больше, чем людей, имеющих бюджет, достаточный для приобретения загородного дома дороже 700 тысяч долларов. Бизнес–класс также близок к насыщению, — утверждает Олег Маринин, управляющий проектом «Витро Вилладж». — Поэтому компании, работающие на загородном рынке, вынуждены будут переориентироваться на строительство более дешевых коттеджей эконом–класса».

В настоящее время рынок коттеджных поселков находится в состоянии поиска оптимального пути развития на долгосрочную перспективу. «Дефицит качественного предложения в эконом–классе связан с непопулярностью в девелоперской среде менее рентабельных, бюджетных проектов», — объясняет генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев. Пока они реализуются лишь на удаленных направлениях, куда не заманишь состоятельных покупателей. «Продолжается активное строительство коттеджей на расстоянии более 30 км от МКАД. В большинстве своем это коттеджи эконом-класса», — подтверждает директор по развитию компании ITF Development Алексей Самсонов.
Время покупателя

Изменения, которые происходят в последнее время на рынке загородной недвижимости, касаются, в первую очередь, спроса. Покупатель стал сегодня куда более требовательным. Если раньше он платил за престиж и просто саму возможность обитать вне города, то сегодня все чаще интересуется качеством предлагаемого ему дома, концепцией поселка, удобством доступа, надежностью девелопера, юридической чистотой сделки и т. д. Увы, как признались сразу несколько игроков рынка, значительная часть сдаваемых в эксплуатацию поселков совершенно не соответствует заявленному девелоперами классу, так как в них не соблюдены даже элементарные требования к коттеджному строительству. Все стандартно: на волне бурного спроса и дефицита предложения на рынке в большом количестве появлялась откровенная халтура, которая, несмотря ни на что, сметалась «на ура». Вследствие этого девелоперы расслабились и стали позволять себе вольности, полагая, что «и так сойдет». А «так сходить» резко перестало. Покупатели, увидев, что предложения на рынке вполне достаточно, поняли: за те же деньги можно купить дома в значительно более качественных поселках. Поэтому сегодня на рынке появился явный неликвид — неудачные проекты. Как правило, это поселки, построенные непрофессиональными девелоперами. Тем не менее, признаются участники рынка, случаются «ляпы» и у известных девелоперов, но они более редки.

Еще одним наблюдением делится Елена Сергеева («Русский дом недвижимости»): «Одним из ключевых требований является чистота документации в поселке. Клиенту необходима прозрачность схемы приобретения жилья, и он должен быть уверен в праве своей собственности». В основном это касается прав на земельный участок. Если земельный надел получен в обход законодательства или же строительство не было согласовано со всеми ведомствами (особенно с Росприроднадзором), то дома в поселке покупать не будут.
Как бы то ни было, на рынке загородной недвижимости наступает время покупателя. Поэтому и дорожают только удачные, правильные проекты.

— Несмотря на продолжающуюся тенденцию роста цен на загородную недвижимость, на рынке происходит четкое разделение на проекты удачные и неудачные. Если рост цен по первым может составлять 40–50% в год, то по вторым прирост минимален, а иногда отсутствует вовсе, — говорит Олег Маринин («Витро Вилладж»). — Ранее основным (и чуть ли не единственным) требованием покупателей было наличие хорошей охраны поселка. Растет интерес к проектам с концептуальной идеей. Также потребители стали больше внимания обращать на авторов проектов, архитекторов и осторожнее, профессиональнее подходить к выбору дома, начали интересоваться инвестиционной привлекательностью объектов даже в тех случаях, когда покупают их для личного пользования.

Чтобы удовлетворить подобные требования, девелоперы вынуждены более тщательно подходить к выбору участков для строительства и ориентироваться на реализацию крупных проектов, считает Сергей Леонтьев (Vesco Realty).

— Рынок загородной недвижимости стал более организованным, более профессиональным и конкурентным, — подводит итог директор по маркетингу поселка «Княжье озеро» Ирина Мокшева.
Новая инфраструктура

Несмотря на заявления многих девелоперов и риэлтеров, роль инфраструктуры (точнее, того, что они под этим понимают) постепенно снижается. На заре становления рынка покупатели требовали наличия фитнес–центров, соляриев, саун, бассейнов и прочих изысков. Сейчас запросы по инфраструктуре видоизменились: покупателям стали важнее школы, детские садики, торговые центры поблизости, а также развитая дорожная сеть. А заявления риэлтеров и девелоперов о высокой востребованности внутренней «показушной» инфраструктуры больше напоминают неудачный сеанс гипноза: просто они понастроили поселков с «развитой инфраструктурой», вложили в них деньги, а теперь хотят их «отбить», продавая такие объекты дороже. Но покупатели переплачивать не желают. Показательно, что новые поселки девелоперы возводят, учитывая изменившиеся реалии рынка. Профессионалы–то все прекрасно поняли:

— Определенный набор инфраструктуры в коттеджном поселке все равно должен быть, — говорит руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН–агентство недвижимости» Светлана Кондачкова. — Такие объекты позволяют обеспечить нормальную жизнь каждой семье. Самыми важными, безусловно, являются сервисно–административные службы и охрана. Также необходимы торговая точка и пункт медицинской помощи.
Другая дорога

Постепенно меняются и покупательские предпочтения по направлениям. Сегодня даже очень обеспеченный покупатель не требует непременно поселок на Рублевке или Новой Риге (хотя популярность последней все еще велика). «Вы предлагаете мне Рублевское шоссе? Здорово. А у вас есть то, что мне нужно? Нету? Тогда я выберу другое направление», — примерно так протекает сегодня диалог покупателя и продавца.

За этим трендом пристально следят и сами застройщики, стараясь поспевать за приоритетами (и даже опережать!) покупателей по направлениям. Впрочем, бывает и обратная ситуация: на трассе строится несколько поселков, после чего представители девелоперов начинают активно пиарить в СМИ и на конференциях именно это направление, предрекая ему «большое будущее». К тому же осваивать менее развитые шоссе девелоперов вынуждают острый дефицит и высокая цена земельных участков на «раскрученных» направлениях.

— Сегодня выросла деловая активность застройщиков по Калужскому и Киевскому шоссе. Также энергично осваивается Дмитровское направление. По Рублево–Успенскому, наоборот, идет снижение темпов нового строительства. Это связано с постепенным исчерпанием земельных участков, пригодных для строительства коттеджных поселков, — отмечает Марина Маркарова (Blackwood). «Дмитровка за счет масштабных проектов, реализуемых там, скорее всего, обойдет Рублево–Успенское шоссе по объемам заявок уже в этом году», — пророчит Сергей Леонтьев (Vesco Realty). Также активно осваиваются девелоперами участки, удаленные от Москвы. Но спрос на них еще не сформирован.
Выборочный рост

На популярных направлениях и в правильно спланированных поселках цены продолжат уверенно идти вверх. А на непопулярных и в неудачных проектах, наоборот, прогнозируется их снижение или, по крайней мере, сохранение нынешнего уровня.

— На мой взгляд, будут расти цены на Новорижском, Калужском, Рублево-Успенском, Киевском, Дмитровском шоссе, а также на южных направлениях: Симферопольском, Каширском. Ожидается рост и в береговых зонах известных водохранилищ. Наименьшая корректировка цен на объекты загородной недвижимости произойдет на юго-восточных направлениях, — уверена Светлана Кондачкова («МИАН-агентство недвижимости»).

Средний прирост цен может колебаться в пределах от 10 до 40% в год. «В 2005 году (как и в 2004–м) темпы роста цен на подмосковные коттеджи составили около 20–30%, и, по прогнозам экспертов, в 2006 году этот показатель будет на том же уровне или превысит его», — резюмирует Олег Маринин («Витро Вилладж»).

В общем, рынок загородной недвижимости уверенно развивается. Что ж, не пора ли московским предпринимателям покинуть душные квартиры и подыскать себе коттедж в Подмосковье?

novaya-riga.ru
Об авторе

Антон Белых

--------------------------------------------------------------------------------

На Главную