ТОРГОВЫЙ ДОМ НЕДВИЖИМОСТИПРОДАЖА КВАРТИР В г.ВЛАДИМИР

ФОРУМ о недвижимости во Владимире

Способ избавления от ипотеки

Если вы купили квартиру по ипотеке несколько лет назад и уже успели насладиться радостью жизни в кредит, то может возникнуть желание избавиться от покупки, либо продать эту квартиру и взять кредит на жилье побольше... Можно ли это осуществить?

Конечно, продажа заложенной квартиры с покупкой другого жилья, как и обычная продажа квартиры, возможна. Но здесь можно столкнуться с рядом трудностей.

Во-первых, продажа может осуществиться только с согласия банка.

Во-вторых, нужно приготовиться к тому, что процедура это непростая и небыстрая, поэтому подбирать варианты для новой покупки стоит начать уже после того, как ваша квартира будет продана.

Ваша первая задача встретиться с менеджером банка и выяснить у него, на каких условиях банк даст согласие на продажу квартиры. Эти условия должны быть прописаны в договоре, но если вы не юрист и не привыкли читать подобные бумаги, то разговор с менеджером даст вам значительно больше информации, чем полтора часа, потраченные на дебри терминов и понятий. Кроме того, перед тем, как решиться на продажу квартиры, находящуюся в залоге, надо убедиться, что банком не установлено моратория на досрочное погашение кредита или этот мораторий уже снят. Также причиной отказа банка может быть сам плательщик, задерживающий взносы. Именно поэтому важно сохранять безупречную историю платежей на протяжении всего срока пользования кредитом.

Теперь можно начать поиск покупателя на ваше жилье. Здесь можно пойти двумя путями: дать объявление в газету и ждать подходящего покупателя или обратиться к помощи риелтора. Нужно отметить, что лучше избежать варианта, когда человек сначала продает свою квартиру, потом на эти деньги покупает вашу: есть шанс влезть в длинную цепочку альтернатив, порядком увеличить риски и потратить немало нервных клеток. Оптимальный вариант в вашем случае – это покупатель, у которого деньги уже на руках / на счету в банке и ждут только вашего решения о продаже квартиры. Кстати, с ценой на квартиру, которая, скорее всего не мало подросла с момента покупки, лучше определиться сразу. Дело в том, что покупатель нынче пошел разборчивый и на людей, которые то и дело меняют цену, смотрит с недоверием. Есть шанс остаться все с той же квартирой, но уже без покупателя.

После того, как договоренности достигнуты и все формальности улажены, заключается соглашение о переводе долга с согласия кредитора (банка). В результате этого соглашения покупатель (он же новый собственник) приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, т.е. становится новым должником. Он может как полностью погасить ваш долг перед банком, так и выплачивать его частями, как выплачивали бы вы. Для этого банк должен одобрить его кандидатуру в качестве заемщика.

Причем, надо сказать, что на второй вариант банк идет менее охотно. Это связано с тем, что банк, одобрив вас в качестве первоначального должника, пошел на некоторые административные изменения, оценил риски, оценил вашу платежеспособность. Своим желанием осуществить перевод долга вы просите проделать его то же самое для обслуживания кредита, который и так уже работает. В общем, прямо скажем, банку это не очень интересно. В то же время, и отказать вам, если такая возможность предусмотрена договором, банк не может. Поэтому очень важно предусмотреть такую возможность до подписания договора с банком.

Существующие две схемы покупки квартиры порождают две возможных процедуры ее продажи. Схема первая: с того момента, как согласие банка получено, квартира выставляется на продажу, затем покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в банк, закладывает их в депозитарную ячейку, а разница от оговоренной продажной стоимости жилья закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры. После того как банк предоставляет в ГУ ФРС (Главное управление Федеральной регистрационной службы) уведомление о том, что кредит погашен, он перестает иметь право на какие-либо претензии к этой квартире. Разницу между бывшей и сегодняшней стоимостью квартиры вы получаете из ячейки банка после улаживания всех формальностей.

По второй схеме сначала происходит одобрение банком нового кредитора, а потом уже оформление кредита на него. Одновременно подаются документы в Регистрационную палату на смену владельца.

Примерно также осуществляется и перекредитование. Его появление на рынке связано с тем, что несколько лет назад ставки по кредитам были несколько выше, чем сегодня. Поэтому, получив возможность взять те же средства под меньший процент, многие охотно идут на это. Для этого в другом банке берется аналогичная сумма в кредит для погашения долга первому банку, а квартира, как объект залога, переводится с одного кредитора на другой. Такая акция также должна быть согласована с банком и проведена после его разрешения.

Источник: RWAY.Ru - информационно-аналитический портал о недвижимости

На Главную