ТОРГОВЫЙ ДОМ НЕДВИЖИМОСТИПРОДАЖА КВАРТИР В г.ВЛАДИМИР

ФОРУМ о недвижимости во Владимире

Снимать невыгодно покупать

Извечный квартирный вопрос, над которым в свое время начинает ломать голову чуть ли не каждый, решается в разных странах по-разному. На первый взгляд все говорит за покупку жилплощади: ведь даже при долгосрочном кредите самое позднее лет через 30 заемщик становится полноправным владельцем жилья — в отличие от арендатора, платящего, как представляется, безвозвратные деньги. Но, как показывает практика, во многих странах ЕС при всех очевидных плюсах покупки жилья европейцы чаще выбирают аренду. Чем они руководствуются, выяснял D’

Иные приоритеты

Житель Ганновера 44-летний Клаус С., прожив около десяти лет в собственном доме, получил более высокооплачиваемую работу в одном из дизайнерских бюро автоконцерна Porsche в окрестностях Штутгарта. Кроме того, незадолго до этого он развелся с женой, выплатив ей половину стоимости дома, приобретенного в браке, для чего ему пришлось взять кредит. Поэтому решение продать дом было вызвано сразу двумя причинами: переездом в другой город и желанием рассчитаться с долгом. Впрочем, оставшейся суммы вполне хватало на покупку как минимум неплохой трехкомнатной квартиры. Однако Клаус предпочел снять квартиру площадью порядка 150 кв. м за €1200 в одном из домов, прилегающих к архитектурному ансамблю исторического замка.

«Во-первых, мы (он и его нынешняя подруга. — Прим. D’) оба работаем, поэтому на собственный дом, имея уже опыт его содержания, у нас нет времени. Кроме того, мы оба любим путешествовать, а если ты содержишь частный дом, так или иначе встаешь перед выбором: поехать отдыхать или инвестировать в него, будь то очередной ремонт, новый интерьер или ландшафтный дизайн. Во-вторых, купить квартиру с таким месторасположением, как наша съемная квартира, практически нереально. Такие дома и квартиры либо стоят сумасшедших денег (со стартовой ценой от €1 млн), либо предназначены исключительно под сдачу. Живя в центре небольшого города, мы наслаждаемся зеленью парка и цветников, какие можно встретить, лишь имея собственный дом с участком», — объясняет мотивы своего решения Клаус. На вопрос, а как же быть с обеспечением старости, ведь наличие собственного жилья, как считается, более чем необходимо для экономической независимости пенсионера, Клаус отвечает: «У меня ж есть деньги, да и страховки, после оплаты которых у меня остается порядка €4,4 тыс. в месяц. Думаю, бедным я уже никогда не буду».

Клаус не одинок в своих размышлениях, ведь многие европейцы после выхода на пенсию предпочитают, собрав все свои сбережения, вообще перебраться для проживания в какие-нибудь теплые страны, купив бунгало или виллу на побережье.

Супруги Мюллер с самого начала семейной жизни снимали трехкомнатную квартиру площадью 70 кв. м за €540 в центральной части Саарбрюкена. И только после окончания их сыном гимназии они решили задуматься над вопросом покупки своего жилья. Решение приобрести двухкомнатную квартиру они мотивируют так: «Раньше, когда рос сын, мы остались бы полностью на мели, выложив все свои накопления на первоначальный взнос, который требует банк при покупке недвижимости. Сегодня, когда сын отправляется учиться дальше в другой город и становится полностью независимым от нас, предстоящая покупка представляется уже не такой обременительной. Мы можем позволить себе, нисколько не ущемляя своих текущих расходов, приобрести квартиру с помощью кредитных средств». Вот только покупать жилье Мюллеры не торопятся, считая, что лучше они потратят деньги на путешествия по миру. Бытующее мнение о том, что «покупка недвижимости — это наилучшая из инвестиций», 45-летняя фрау Мюллер не разделяет, находя, что для нее предпочтительнее другие вложения, «доступ к которым быстрее и легче, чем в случае необходимости продажи недвижимости», — например, сбережения в банке, акции, фондовые бумаги.

Данная точка зрения находит одобрение и у профессионалов. «Вложения в ценные бумаги дают ежегодно до 6–8% прироста, в отличие от нестабильного роста недвижимости», — говорит специалист в области финансового тренинга и планирования Маттиас Юльшен. Следует также учитывать, что продажа жилья, приобретенного менее десяти лет назад, дополнительно облагается налогом на спекуляцию, исчисляемым от дохода, полученного продавцом недвижимости. При вынужденной срочной продаже объекта на торгах стоимость его вообще может опуститься на 40% ниже рыночной.

Мобильность немцев и их желание больше путешествовать, нежели сидеть в собственном доме, далеко не единственный аргумент в пользу аренды. Будучи людьми прагматичными, они зачастую не видят экономического смысла в покупке собственного дома или квартиры. Учитель гимназии Матиас К. (42 года) так объясняет свое решение о съеме однокомнатной 38-метровой квартиры, за которую он платит всего €370 в месяц: «Для меня решающим фактором в свое время было в первую очередь создание определенного капитала к пенсионному возрасту. Для этого я приобрел более 16 лет назад первую из своих четырех страховок, выплата по которой состоится по достижении мною 57-летнего возраста. На одновременную оплату страховок и ипотечного кредита у меня не хватило бы средств. Теперь, когда я обладаю достаточными деньгами и приличной зарплатой (€3500), для меня стал немаловажен, конечно же, вопрос “жизненного статуса”. Покупка квартиры, полностью удовлетворяющей собственным представлениям о ней, — его главная составляющая. Однако и сегодня я все же не тороплюсь это делать. Поскольку я не женат, но думаю, что это положение когда-либо изменится, я не вижу смысла покупать сейчас квартиру для себя одного. Хотя бы потому, что, женившись, я задумался бы уже о приобретении собственного дома».

Дорогие «квадраты» европы

Все эти истории людей, которые вполне комфортно себя чувствуют и будучи арендаторами, лишь подтверждают статистические выкладки. По данным Германского института по вопросам обеспечения старости (DIA), самый низкий процент собственников жилья в Швейцарии (35%), Германии (43%) и Швеции (46%). Более 40% граждан предпочитают снимать жилье во Франции, Дании, Нидерландах и Австрии. Более того, если посмотреть на немецкие города, то здесь собственников недвижимости гораздо меньше, чем в целом по стране. В Берлине лишь 13% жителей являются частными владельцами, в Гамбурге — 22%, в Мюнхене и Ганновере — 23%.

Основной причиной популярности аренды, как утверждают немецкие исследователи, стали непомерно высокие цены на жилье, расчет которых производится исходя из соотношения к среднегодовой заработной плате гражданина страны. Если в США средняя стоимость дома или квартиры составляет лишь две-три годовых зарплаты, а в Великобритании — три-четыре, то в Германии это соотношение вдвое выше: купить квартиру среднестатистический немец может, если будет откладывать всю зарплату в течении пяти-шести лет. В Швейцарии с ее невероятно высокой стоимостью квадратных метров положение еще более сложное. Для приобретения трехкомнатной квартиры в Базеле, не говоря уже о Цюрихе, неплохо зарабатывающему швейцарцу придется на протяжении минимум десяти лет до последнего евроцента отдавать всю свою зарплату. Ведь стартовая цена дома, согласно данным консалтинговой группы Wuest & Partner AG, начинается от €401 тыс. — в Цюрихе, а в Базеле — с отметки €311 тыс. На этом фоне соотношение стоимости аренды к зарплате не так велико. Например, если учесть, что квалифицированный наемный работник получает в среднем €3097 в месяц, а частный предприниматель — €3739 (до выплаты налогов), то стоимость аренды пятикомнатной квартиры за €960–1459 в Базеле представляется вполне демократичной.

Чем меньше квартира, тем больше проблем

Еще одна тенденция современной Европы: люди не готовы покупать переоцененную недвижимость, жить в которой к тому же не очень комфортно. Речь идет об одно-двухкомнатных квартирах, их покупка еще десять лет назад считалась в Европе выгодной инвестицией. Тогда мотивация покупателей риэлтерами основывалась на хороших шансах сдачи таких квартир в аренду при высокой доходности и, соответственно, быстрой окупаемости. В качестве побочных аргументов назывались высокий процент разводов и перманентная потребность государства в социальном жилье. Однако, как оказалось, эксперты явно переоценили потенциал малогабариток. Сегодня одно-двухкомнатные квартиры значительно труднее как сдать в аренду, так и продать. Да и процент их доходности оказывается на порядок ниже апартаментов, студий, не говоря уже о частных домах и жилье класса люкс. Причиной тому стало большое число предложений на рынке аренды, приведшее к снижению цен и вытеснению с рынка малогабаритных квартир, которые вынуждены либо годами простаивать в ожидании арендатора, либо рассматриваются последними в качестве краткосрочного места жительства при поиске более подходящего варианта для проживания. «Сложилась ситуация, когда даже единоличный арендатор в состоянии позволить себе снимать двух-трехкомнатные апартаменты», — поясняет Рольф Шеффлер, руководитель риэлтерской компании Aengevelt Research. Например, согласно данным статистического управления кантона Базель в Швейцарии, на одного человека приходится 44 кв. м — это в два раза больше, чем десять лет назад. Из 120 сдаваемых квартир 85 составляют трех-пятикомнатные, 21 — индивидуальные дома и только 14 — одно-двухкомнатные квартиры. Ситуация, когда семья из трех человек в Европе озадачивается покупкой жилья из четырех-пяти комнат, считается на сегодняшний день чуть ли не нормой.

Касаясь перспектив развития рынка недвижимости, Андреас Шультен, директор консалтинговой компании BulwienGesa AG, оценивает будущее малогабариток весьма скептически, особенно в плане роста их стоимости: «Бум спроса, который в свое время спекулятивно раздувался заинтересованными сторонами, мы подтвердить не можем, считая его мнимым». Практика показывает, что арендаторы в зависимости от возраста и материального положения предпочитают либо снимать большую квартиру вскладчину (если это студенты), либо проживают как минимум в двухкомнатной квартире.

Как показывает практика, малогабаритное жилье все больше не отвечает целевым запросам потенциального покупателя. В юношеские годы и в период становления карьеры они слишком дороги, а в среднем возрасте, который, согласно данным компании LBS Research, составляет в Германии порядка 40 лет (когда и совершается, как правило, покупка жилья), они уже малы. Психология потенциального европейского покупателя: если его финансовое положение не позволяет приобрести соответствующую его представлениям и запросам квартиру, он предпочтет ее скорее снять, чем купить жилье меньшей площади. «Невыгодная инвестиция», — скажет он. Ведь любое позитивное изменение его статуса (будь то рождение детей или повышение зарплаты) тут же поставит его перед необходимостью продажи старого жилья и покупки квартиры с большим метражом со всеми сопровождающими эту процедуру накладными расходами. Снимая же квартиру, эту проблему можно решить буквально за несколько дней и за меньшие деньги благодаря высокоразвитому сервису.

Профессия — арендодатель

Наконец, третья причина популярности аренды — развитый рынок съемного жилья, который отличает устоявшаяся структура его участников. Около половины всей сдаваемой в аренду недвижимости принадлежит крупным акционерным обществам (это и строительно-инвестиционные, и страховые, и сервисные, и риэлтерские фирмы, и управляющие компании). В их собственности могут находиться объекты и жилого, и нежилого фонда, как предназначенные для долгосрочной сдачи в аренду, так и выставленные на продажу, в том числе с возможностью последующего приобретения вначале арендуемого объекта. Объем жилого фонда каждой такой компании насчитывает, как правило, от 1 тыс. до 20 тыс. квартир и индивидуальных домов.

Впрочем, есть и более крупные игроки на рынке. Частные предприниматели, для которых сдача жилья в аренду — вид бизнеса, составляют 30% от общего числа арендодателей. Они также имеют во владении один или несколько многоквартирных домов. И лишь четверть от всех арендодателей — частники-непрофессионалы, физические лица, сдающие собственную квартиру или дом, который в данный период лично ими не эксплуатируется. Их услугами пользуются, как правило, те квартиросъемщики, что изначально не планируют долгосрочную аренду (например, студенты). С ними договор зачастую изначально заключается на определенный срок. На таких условиях квартиросъемщика найти значительно сложнее, поэтому частному арендатору приходится, как правило, идти на ценовые уступки.

Мало того что рынок заполнен большим количеством квартир и домов, предназначенных для сдачи в аренду, еще и законодательство стоит на страже прав арендаторов. Это касается в первую очередь ограничений относительно повышения арендной платы, предписаний по регулярному проведению ремонтных работ с заменой изношенного оборудования и, безусловно, самой процедуры расторжения контракта с квартиросъемщиком. Если договор аренды заключается на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о намерении расторгнуть соглашение с арендатором за три месяца до этого события, если договор подписан на пять-восемь лет — за полгода, свыше восьми лет — за девять месяцев. Если же контракт заключается на неограниченный срок, то в случае, если арендодатель физическое лицо, он может его расторгнуть лишь на основании следующих причин:
- квартира необходима собственнику для личного пользования или для членов его семьи (причем с предъявлением веских доводов: например, его дочь вышла замуж и теперь нуждается в отдельной жилплощади);
- экономические факторы: продолжение договора об аренде мешает собственнику провести реконструкцию здания, что может привести к серьезным убыткам;
- невыполнение арендатором пунктов договора: жилец не платит вовремя или нарушает правила общежития.

Но даже при этих условиях арендатор имеет право оспорить в суде выселение, приведя доводы против. К таковым относится, например, беременность квартиросъемщицы или факт написания студентом дипломной работы. В таких случаях владельцу жилья придется подождать с выселением. Как показывает практика, договоры найма зачастую действуют десятилетиями, поскольку действие такого договора не прекращается ни после смерти арендодателя (в этом случае обязанность по его исполнению переходит к прямым наследникам), ни по смерти арендатора (им автоматически становится его супруга или супруг, либо партнер — если они вели совместное домашнее хозяйство), ни при продаже квартиры.

Жанна Зигманн
Источник: «D`»

Эта статья опубликована на сайте NERS.ru

На Главную