ТОРГОВЫЙ ДОМ НЕДВИЖИМОСТИПРОДАЖА КВАРТИР В г.ВЛАДИМИР

ФОРУМ о недвижимости во Владимире

Ипотечный кредит на приобретение загородной недвижимости (или загородное строительство) начинает становиться реальностью. Пока он доступен не для всех, но банки начинают поворачиваться лицом к загородному рынку и вырабатывать правила игры на нем, чего уже несколько лет ждали девелоперы и индивидуальные застройщики.

Пытаясь получить ипотечный кредит на загородную недвижимость, ее будущий владелец сталкивается с серьезными препятствиями, а подчас и невозможностью стать заемщиком. В ряде случаев положение спасают ипотечные брокеры. Совместно с банками они добиваются, чтобы девелоперы и заемщик грамотно выстраивали отношения, а сделки были безопасными.

Кредиты для эконом-класса

Покупателя, который обращается за ипотекой, по данным исследования, проведенного Санкт-Петербургским отделением холдинга «МИЭЛЬ», сегодня за городом интересуют прежде всего объекты недвижимости вторичного рынка. Считается, что операции с ней менее рискованны. Именно такую недвижимость (вопреки высказанным ранее ожиданиям экспертов) ищет 70% потенциальных ипотечных заемщиков. Причем 80% спроса на объекты вторичного рынка приходится на эконом-класс: платежеспособный спрос ограничен.

Понятно, что покупатели проявляют интерес и к садовым домикам и участкам. В последние полгода банки, наконец, начали предоставлять ипотеку под объекты в садоводствах. Но делается это в сугубо индивидуальном порядке: банки согласны работать только с действительно кредитоспособными клиентами.

Интерес к эконом-классу преобладает и на первичном рынке. «Дома и таунхаусы в коттеджных поселках интересны 10-15% потенциальных заемщиков, но львиная их доля намерена приобрести объекты эконом-класса, - поясняет директор петербургского отделения холдинга «МИЭЛЬ» Мария Сорокина. - Это, прежде всего, Янино и Новая Ижора. Когда запустили Ижору, был шквал звонков о приобретении объектов именно такого класса». Доля спроса на ипотечные кредиты для покупки земельных участков - около 15%.

Залог есть – залога нет

Интерес к коттеджным поселкам с системами инженерии, эксплуатации и безопасности, а также относительно однородной социальной средой растет. Растет и спрос на ипотечные займы для приобретения домов и участков в таких поселках.

Но девелоперы, по мнению банков, сами отсекают изрядную часть будущих покупателей, готовых воспользоваться кредитами. Как правило, в 70% случаев, представляемые документы оформлены не должным образом и не позволяют аккредитовать при банке ни застройщика, ни строящиеся объекты. Главная проблема – земля в коттеджном поселке бывает оформлена как единое целое и не размежевана на участки, так что и кадастровых планов на эти участки нет. В результате, банк не может дать ипотечный кредит отдельному клиенту, потому что у того как бы нет залога.

«Многие застройщики продолжают работать с клиентами по предварительным договорам купли-продажи жилья, - это тоже проблема. В предварительном договоре обычно не прописано целевое использование кредитных средств. Т. е. пишется, что клиент платит за строительство. Для банка – это запись ни о чем», - объясняет Мария Сорокина. Банки анализируют договорные отношения между будущим заемщиком, т. е. покупателем недвижимости, и застройщиком. Но в документах часто не прослеживается связь между собственником земли (тем самым физическим лицом) и застройщиком. Это значит, что наличие залога в виде недвижимости опять же оказывается под вопросом. Банки без большого желания идут на такие риски.

Инновации не приветствуются

Предметом залога может быть и земельный участок, и жилой дом – коттедж, таунхаус, садовый домик. Но в любом случае этот залог должен соответствовать неким стандартам.

Прежде всего - он должен находиться на земле населенного пункта, в котором действительно есть индивидуальные дома, пригодные для проживания и подъездные дороги (правда, в некоторых случаях банки допускают и приобретения недвижимости в садоводствах со статусом «дачное некоммерческое партнерство»). Участку, разумеется, надлежит иметь кадастровый план. Дом с отоплением, постоянным водоснабжением и электроснабжением, санузлом должен быть в удовлетворительном состоянии, а коэффициент износа не должен превышать 55%.

Есть требования и к материалу фундамента и несущих стен: камень, кирпич, бетон или, по особому согласованию с банком и страховой фирмой, дерево. На практике это означает, что конструктивные новшества вроде сложных панелей с утеплителем могут не воодушевить банкиров. «Хотя эти технологии известны, и в таких домах можно жить зимой, российский человек и банковское сообщество про эти технологии знают очень мало, поэтому все очень индивидуально, это надо оговаривать отдельно», - объяснила Мария Сорокина.

Если дом соответствует всем заявленным требованиям, ставки кредита составляют от 10,5% до 12,5% в валюте и от 12% до 14% годовых в рублях. Разумеется, они зависят от формы подтверждения доходов заемщика и от срока кредитования, размера первоначального взноса и от того, берется ли ипотечный кредит на этапе строительства или уже после получения прав собственности. При этом банк может воспрепятствовать досрочному погашению кредита. Как правило, ипотечная сделка заключается на сумму от 250 тыс. до 75 млн руб. и на срок до 30 лет. Первоначальный взнос составляет до 10-20% общей суммы кредита.

Брокер против банковских «барышень»

Главным препятствием на пути получения сделок на загородном рынке остается длительное оформление документов о переводе объекта в собственность– от полугода до года. Если в администрации, где нужно получить согласования, меняется состав сотрудников (например, после выборов), бумаги могут до полугода лежать без рассмотрения. Приходят новые чиновники – и весь процесс начинается сначала. Какими к моменту получения заветных закорючек окажутся условия кредита и цены, можно только гадать.

Подобное случается и в кредитных учреждениях. Мария Сорокина свидетельствует: «Ротация в банках сумасшедшая. Линейные менеджеры меняются с катастрофической скоростью. Приходят новые барышни - кто-то что-то забыл вам сказать… Вы уверены, что все в порядке, пакет документов собран, а оказывается какой-то справки недостаточно. Случается, финансовый комитет банка принимает решение о выдаче одной суммы кредита, а придя заключать сделку, заемщик узнает, что эта сумма на $50 тыс. меньше. Чтобы не рисковать деньгами и временем, лучше обращаться к брокерам, которые все это прошли на своей шкуре и знают все эти подводные камни».

Обычные сделки в банках проходят по 3-5 часов, но когда дело касается загородной недвижимости, согласования документов, одобрения заемщика и объекта, процесс тянется много дольше. «Заходить за ипотекой на загородный дом с улицы – безумие, - говорит Мария Сорокина. - Это все будет очень долго и мучительно».

Ипотечным брокером может быть как специальная компания, так и подразделение риэлторской компании (в этом случае клиент может одновременно получить услуги по покупке недвижимости, юридическому сопровождению, проверке документов и т. д.). Работая с такой организацией, банки чаще готовы предоставить те или иные преференции, снижающие затраты заемщика. В ряде случаев брокерская фирма поддерживает контакты с коллегами в банках. Тогда проверка документов заемщика происходит совместно, что увеличивает вероятность сделки.

Банк рассматривает заявку 7-10 дней, иногда дольше. Но если он оказывается инвестором проекта, заемщик сталкивается с меньшими проблемами.

Однако в любом случае ему придется иметь в виду консерватизм и осторожность кредиторов, а потому пока приходится говорить не о широком развитии ипотеки на загородном рынке, а только об индивидуальном рассмотрении отдельных заявок.

Василий Когаловский
Источник: Бюллетень недвижимости

На Главную